Hipoteca para compra de vivienda sobre plano | 2025

La decisión de comprar una vivienda sobre plano, antes de que su construcción haya finalizado, se ha convertido en una opción cada vez más popular en España. Sin embargo, esta modalidad presenta ciertas particularidades, especialmente en lo que a financiación se refiere.

Por eso, a continuación, te explicamos con todo detalle cómo funcionan las hipotecas para una vivienda sobre plano, cuándo solicitarla y qué aspectos debes tener en cuenta para evitar sorpresas.

Diferencia entre una hipoteca de vivienda sobre plano y una hipoteca habitual

La principal diferencia de este tipo de hipotecas en relación a las convencionales es que el importe que se solicita es menor. Esto se debe a que el comprador ya ha abonado una parte inicial, normalmente el 20% del precio total, en pagos fraccionados durante la construcción. Por tanto, la hipoteca solo cubrirá el resto del coste, que suele ser del 80%.

Otra diferencia clave está en los impuestos. En una vivienda de obra nueva, el comprador debe pagar un IVA del 10% sobre el precio escriturado (4% si es vivienda protegida), mientras que en una vivienda de segunda mano se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que puede variar según la comunidad autónoma.

Finalmente, los bancos suelen valorar de forma diferente la garantíaLa garantía hipotecaria es el derecho que tiene la entidad de quedarse con el bien hipotecado si no cumplimos con lo acordado en el préstamo hipotecario. del inmueble. En el caso de la vivienda sobre plano, la tasaciónLa tasación se refiere a la acción que permite determinar o estimar a la persona o a la entidad interesada en un bien, su precio o valor. En el caso hipotecario, es la valoración del inmueble y debe hacerse por un profesional o empresa homologada por el Banco de España. se realiza cuando la obra ya se encuentra en un estado muy avanzado o ya se ha finalizado, lo que puede facilitar la aprobación del préstamo.

¿Cuándo hay que pedir la hipoteca para una vivienda sobre plano?

Este es uno de los aspectos más importantes y que más dudas suele generar. En el caso de viviendas ya construidas, la hipoteca debe estar aprobada antes de la firma del contrato.

En cambio, para la compra sobre plano la hipoteca no se solicita al firmar el contrato de compraventa ni para los pagos iniciales, ya que estos se hacen directamente al promotor o a la constructora, generalmente el 10% al firmar y otro 10% durante la construcción en cuotas.

Por tanto, el momento clave para pedir la hipoteca es justo antes de la entrega de llaves, cuando se firma la escrituraLa escritura es un documento público firmado ante un notario y autorizado por este, que da fe de su contenido y lo habilita para que sea inscrito en el Registro de la Propiedad detallando todas las características de la operación y vivienda. pública de compraventa y se debe pagar el 80% restante del precio.

Con lo cual, es recomendable comenzar a tramitar la hipoteca unos 3 o 4 meses antes de la fecha prevista de entrega, para que el banco pueda realizar todas las evaluaciones necesarias sin prisas. De esta forma, se evita que el proceso se alargue y que la firma notarial se retrase.

Además, el banco solamente concederá la hipoteca una vez que tenga constancia de la fecha estimada de finalización de la obra, ya que, para aceptar la garantía hipotecaria, es necesario garantizar la tasación y el estado del inmueble.

Consejos antes de pedir una hipoteca para una vivienda sobre plano

Comprar una vivienda sobre plano ofrece una serie de ventajas, como la posibilidad de ahorrar hasta un 15% más que con un inmueble ya terminado o la opción de personalizar ciertos aspectos del hogar. Pero también conlleva ciertos riesgos que debemos valorar antes de solicitar financiación. Por eso, a continuación, te dejamos algunos consejos clave para evitar sorpresas:

• Investiga bien a la promotora: antes de firmar cualquier documento, averigua la reputación y la solvencia del promotor. Un historial negativo o la falta de transparencia debería ponerte en alerta para no seguir adelante.
• Solicita y revisa la documentación legal: debes solicitar la licencia de obra, la acreditación de propiedad del solar y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Si no te facilitan estos documentos, es mejor que no firmes.
• Lee detenidamente el contrato de compraventa: asegúrate de que se reflejen el precio (desglosando el IVA), los plazos de entrega, las penalizaciones en caso de retrasos y los términos para los pagos.
• Revisa la memoria de calidades y planos: averigua exactamente qué calidades tendrá la vivienda, sus metros útiles, las zonas comunes y si te permiten realizar modificaciones.
• Planifica tus finanzas pensando en los pagos anticipados: ya pagarás un 20% antes de solicitar la hipoteca, así que haz cuentas y asegúrate de que podrás afrontar los pagos.
• Consulta con el banco o asesor hipotecario: aunque la hipoteca suele pedirse más tarde, es útil saber desde el principio qué condiciones nos ofrecerán y preparar la documentación con tiempo.
• Considera la posibilidad de subrogarte a la hipoteca del promotor: algunas promociones cuentan con hipotecas que el promotor ya ha contratado y permiten subrogarse a ellas, lo que puede resultar interesante en función de las condiciones.

¿Cómo solicitar una hipoteca para compra sobre plano?

Solicitar una hipoteca para una vivienda sobre plano no es complicado, pero sí diferente al proceso estándar para viviendas ya terminadas. Te contamos paso a paso cómo hacerlo:

Paso 1: Preparar la documentación

Debes reunir toda la documentación habitual para una hipoteca: nóminas, declaración de la renta, contratos laborales, extractos bancarios y documentos personales (DNI o NIE).

Además, es importante contar con el contrato de compraventa firmado, donde se reflejen el precio total y los pagos realizados.

Paso 2: Tasación del inmueble

El banco solicitará la tasación de la vivienda, que normalmente se realiza cuando la obra está muy avanzada o terminada, para poder valorar el inmueble con mayor precisión y determinar la cuantía del préstamo.

Paso 3: Comparar ofertas

¡No te quedes con la primera opción! Cada banco puede ofrecer condiciones distintas, por lo que es recomendable comparar los distintos tipos de interés, plazos y comisiones.

Paso 4: Presentar la solicitud

Una vez elegido el banco, se entrega toda la documentación y se inicia el estudio de viabilidad.

Paso 5: Esperar la aprobación

El banco valorará tu capacidad de pago y el valor del inmueble para decidir si concede el préstamo.

Paso 6: Firma ante notario

Si la solicitud es aprobada, se firma el contrato y se formaliza la escritura de compraventa.

¿Cuál es el proceso de aprobación de una hipoteca para compra sobre plano?

El proceso es similar al de cualquier hipoteca, aunque con sus particularidades.

1. Evaluación financiera: el banco analiza tu capacidad económica y tu historial crediticio para asegurarse de que puedes afrontar las cuotas mensuales.
2. Estudio del inmueble: se realiza la tasación de la vivienda para garantizar que el préstamo cubra un porcentaje adecuado (normalmente hasta el 80% del valor).
3. Entrega del dossier: se proporciona al banco toda la documentación necesaria para una valoración completa.
4. Oferta vinculante: el banco entrega una propuesta formal con las condiciones de la hipoteca.
5. Solicitud formal: se firma la solicitud definitiva y se pasa al análisis final.
6. Firma del préstamo: el contrato se formaliza ante notario y se procede a la entrega de fondos al promotor para completar el pago.
7. Seguimiento postfirma: se comprueba que se cumplen todas las condiciones pactadas.

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