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Es un producto financiero que te va a permitir tener el capitalEl capital en un préstamo hipotecario es el importe real que la entidad bancaria ofrece a crédito al consumidor, excluyendo todo lo relativo a intereses. El capital amortizado es el que ya se ha devuelto y el capital pendiente el que aún queda por liquidar. necesario para comprar un bien inmueble. Tú, como comprador, te comprometes a devolver el dinero junto a los intereses devengados, pagando mensualmente las cuotas establecidas en el contrato hipotecario. Parte de la cuotaLa cuota es la parte periódica y proporcional que se paga por haber contratado un préstamo hipotecario. Una parte de la cuota se destina al pago de los intereses y  otra a la amortización del capital adeudado. que pagarás cada mes sirve para devolver el dinero prestado y otra parte de la cuota se corresponde a los intereses.

En una hipoteca, la entidad que presta el dinero cuenta con el inmueble hipotecado como garantía adicional de pago.

La idea es sencilla, pero en la práctica se complica… Y es que normalmente hay dos cosas muy importantes en juego: tu casa y una considerable cantidad de dinero.

Los préstamos hipotecarios se componen de dos elementos fundamentales: el contrato de préstamo hipotecarioEl préstamo hipotecario es una operación reflejada en un contrato mediante la que una entidad financiera facilita una determinada cantidad de dinero al interesado para la adquisición de un inmueble, usando este último como garantía en el caso de incumplimiento de las obligaciones de devolución. y la garantía hipotecaria.

Las características y condiciones de un préstamo hipotecario deben estar reflejadas en el contrato del préstamo hipotecario. Al firmarlo, adquirimos un compromiso legal a largo plazo.

Las cuestiones más básicas que deberemos entender son:

• El importe prestado
• El plazo de devolución
• La modalidad y el porcentaje de tipo de interésEl tipo de interés es el porcentaje que se aplica al capital de un préstamo con el objetivo de calcular los intereses que deben abonarse. Puede ser fijo, variable o mixto.
• Las cuotas mensuales
• El sistema de amortizaciónLa amortización es el sistema mediante el cual se ha previsto liquidar una deuda en pagos parciales.

Además de estos aspectos, en el contrato del préstamo hipotecario deberemos poder identificar todas aquellas comisiones y condiciones que puedan beneficiarnos o perjudicarnos durante la vigencia de este, con el fin de que cualquier modificación que podamos hacer en el futuro no tenga una consecuencia no prevista que pueda perjudicarnos.

Después de saber cuánto vale la vivienda que quieres comprar o después de decidir por qué importe máximo estás dispuesto a comprar, tendrás que determinar el importe que vas a pedir prestado. Quizás tú tengas claro cuánto necesitarías o te gustaría pedir, pero es importante que sepas cuánto están dispuestas a ofrecerte las entidades y en base a qué.

La tasaciónLa tasación se refiere a la acción que permite determinar o estimar a la persona o a la entidad interesada en un bien, su precio o valor. En el caso hipotecario, es la valoración del inmueble y debe hacerse por un profesional o empresa homologada por el Banco de España. de la vivienda y capacidad de endeudamiento serán los dos factores clave que el banco tendrá en cuenta para determinar el importe máximo que está dispuesto a prestarte.

La tasación de la vivienda debe ser realizada por una autoridad competente, de otra forma no podrá ser acreditada por el Banco de España, un requisito indispensable. Las entidades bancarias ofrecen entre el 60% y el 80% del valor de tasación, por eso es tan importante tenerlo presente. Es posible acceder también a una hipoteca al 100% cuando el perfil financiero lo permita.

Tu salud financiera va a ser muy decisiva también para que las entidades determinen el importe del préstamo. Analizaran cuánto representan los gastos que tienes recurrentes respecto a tus ingresos y comprobarán si disponer de entre un 20% y un 30% de dinero ahorrado para la entrada de la compra y los gastos asociados.

En los contratos de préstamo hipotecario se pueden aplicar tres modalidades de tipo de interés:

• Hipotecas fijas: el interés establecido en el contrato hipotecario siempre es el mismo por lo que la cuota mensual a abonar es idéntica en todos los periodos de liquidación.
• Hipotecas variables: el interés cambia en función del índice de referenciaEl Índice de Referencia es una información que consultan las entidades bancarias para calcular el tipo de interés aplicado a los préstamos hipotecarios que ofertan. Los índices de referencia públicos más conocidos son el EURÍBOR y el IRPH. y un diferencialEl diferencial en el ámbito hipotecario se refiere al porcentaje que la entidad bancaria añade al índice de referencia utilizado -Euribor- para fijar el precio del préstamo. Es una variable con margen de negociación. Un préstamo a  tipo de interés  tiene forma de: Euribor + 0,75%. Esto quiere decir que, si el Euribor está en un 0,25%, la tasa de fijo por lo que la cuota mensual a abonar variará a lo largo del tiempo de vida del préstamo.
• Hipotecas mixtas: son un híbrido de las dos anteriores: durante un tiempo la hipoteca se establece a tipo fijo y durante el resto, a tipo variable.

Podemos dividir los gastos asociados con la contratación de la hipoteca en 2 grupos:

Gastos antes de que nos la concedan:

• La tasación: es obligatoria por ley y su coste puede oscilar entre los 250-550€. La tasación tiene una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión y cada banco suele tener a una o varias tasadoras de referencia homologadas.

Gastos con la concesión de la hipoteca:

• Comisión de apertura: podrá estar entre el 0% y el 2% dependiendo de nuestra capacidad negociadora.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJDIAJD es la abreviatura de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. )
• Los honorarios de notaría.
• Los honorarios de un asesor de préstamo hipotecario, en caso de que lo hayamos contratado, para que nos ayude en la tramitación de la hipoteca o en la negociación con los bancos.

La formalización de un contrato de préstamo hipotecario puede conllevar el abono de una serie de comisiones que debemos tener en cuenta:

• La comisión de apertura del préstamo, que se realiza al formalizar la solicitud de este, es una de ellas y representa un porcentaje del importe financiado al comprador.
• La comisión por el estudio y la gestión del préstamo; así como por la formalización del contrato hipotecario.
• La comisión por amortización anticipada parcial o total, es decir, si reintegramos el importe antes de tiempo.

Cada entidad puede determinar sus propios criterios para conceder préstamos hipotecarios, pero existen unos que son bastante comunes e incluso recomendaciones del Banco de España.

De entre todas las variables que pueden influir para que el banco decida concedernos un importe determinado y en consecuencia un préstamo hipotecario, las más destacables son:

• Ratio de endeudamiento
• Ratio de financiaciónPor lo general, las entidades financian hasta el 80 % del valor de tasación del inmueble en caso de ser la primera vivienda y alrededor del 70 % si es la segunda.
• Historial de morosidad
• Deudas y préstamos presentes
• Vida laboral
• Tipo de contrato
• Capacidad de ahorroPoder aportar ahorros por valor del 20% del valor de la vivienda más un 10% para los gastos de la operación. 
• GarantíasLa garantía hipotecaria es el derecho que tiene la entidad de quedarse con el bien hipotecado si no cumplimos con lo acordado en el préstamo hipotecario.

Todas estas “condiciones” fijadas por la entidad tienen dos objetivos: que tengas la capacidad para devolver el préstamo y que, en caso de no ser así, que puedan recuperar el dinero prestado a partir de la vivienda hipotecada.

1. Saber cuánto dinero voy a tener que pedir prestado.
   La fórmula es sencilla, aunque no siempre el resultado sea el deseable: Coste de la vivienda + Gastos de la compraventa e hipoteca – Dinero ahorrado que puedes aportar.
2. Comprobar si tu operación es viable en base a los criterios básicos de concesión
3. Conocer y entender los productos que ofrecen las entidades
4. Escoger entre aquellas alternativas las que resulten más competitivas o las que encajen mejor con nuestra situación.
5. Presentar toda la documentación (incluida la tasación) a la entidad seleccionada y esperar una respuesta acerca de la viabilidad.
6. Obtención de la oferta vinculante. La entidad detallará todas las características y condiciones del préstamo en un documento que supondrá un compromiso por su parte en caso de que decidas finalmente contratar el préstamo.
7. Comprobación ante notario. 10 días antes de la firma del crédito y previo a la preparación de las escrituras, la entidad deberá haber remitido toda la información al Notario y este podrá asesorarnos respecto al contenido de esta.
8. Firma de la escrituraLa escritura es un documento público firmado ante un notario y autorizado por este, que da fe de su contenido y lo habilita para que sea inscrito en el Registro de la Propiedad detallando todas las características de la operación y vivienda. ante notario, junto con el apoderado del banco, los vendedores y la gestoría.
9. Inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad
10. Entrega de una primera copia de la escritura de compraventa y una copia simple de la escritura del préstamo.