Cómo obtener una hipoteca en España si no eres residente

A la hora de comprar una vivienda en España siendo extranjero o no residente es normal que nos surjan muchas dudas. ¿Qué requisitos piden los bancos? ¿Y si el contrato está en español jurídico y no entendemos ni la mitad? Tranquilo, no es tan difícil como parece.

De hecho, cada año miles de personas no residentes consiguen su hipoteca y se convierten en propietarios de una soleada vivienda en España. Eso sí, es necesario conocer bien todo lo relacionado con el papeleo, la financiación y algunas diferencias clave con respecto a las hipotecas para residentes.

¿Qué es una hipoteca para no residentes?

Una hipoteca para no residentes es un préstamo hipotecarioEl préstamo hipotecario es una operación reflejada en un contrato mediante la que una entidad financiera facilita una determinada cantidad de dinero al interesado para la adquisición de un inmueble, usando este último como garantía en el caso de incumplimiento de las obligaciones de devolución. que se concede a personas que no tienen su residencia fiscal en España, pero que quieren financiar la compra de una vivienda en territorio español.

La legislación española considera no residente a toda persona que no pase más de 183 días al año en España, lo que incluye tanto a extranjeros como a españoles que viven fuera y no cumplen ese criterio de permanencia.

Desde el punto de vista financiero, estas hipotecas son bastante similares a las convencionales. Pueden ser de interés fijoEl interés fijo es un tipo de interés que se mantiene igual durante toda la vida del préstamo, por lo que la subida o bajada de los índices de referencia no le afectan., variable o mixto, y el procedimiento de solicitud no es muy diferente. Sin embargo, las condiciones suelen ser más estrictas: los bancos aplican tipos de interés más elevados, plazos de amortizaciónLa amortización es el sistema mediante el cual se ha previsto liquidar una deuda en pagos parciales. más cortos y un porcentaje de financiación menor.

Por ejemplo, mientras que a un residente pueden financiarle hasta el 80% del valor de la vivienda, generalmente, un no residente sólo puede conseguir hasta un 70%, lo que significa que debemos contar con un colchón financiero mayor para cubrir la entrada y otros gastos.

¿Cómo funcionan las hipotecas para no residentes?

Ahora que ya sabes qué es una hipoteca para no residentes, vamos a detallar cómo funcionan.

Tipos de interés

En España, como en muchos países, existen tres tipos principales de hipotecas:

• Hipoteca a tipo fijo: el interés permanece constante durante toda la vida del préstamo, por lo que la cuotaLa cuota es la parte periódica y proporcional que se paga por haber contratado un préstamo hipotecario. Una parte de la cuota se destina al pago de los intereses y  otra a la amortización del capital adeudado. mensual es estable. Ideal si queremos evitar sorpresas.
• Hipoteca a tipo variable: el interés cambia según el euríbor u otro índice. Si el euríbor aumenta, pagaremos más. Si baja, pagaremos menos. Al principio, puede ser una opción más económica, pero a largo plazo, resulta más arriesgada.
• Hipoteca a tipo mixto: combina un periodo inicial con interés fijo y luego cambia a variable.

Financiación y plazos

El porcentaje máximo de financiación para no residentes ronda el 70% del menor valor entre tasaciónLa tasación se refiere a la acción que permite determinar o estimar a la persona o a la entidad interesada en un bien, su precio o valor. En el caso hipotecario, es la valoración del inmueble y debe hacerse por un profesional o empresa homologada por el Banco de España. y precio de compra. Por ejemplo, si una vivienda está tasada en 200.000 euros pero se compra por 190.000 euros, el banco financiará un máximo de 133.000 euros.

En cuanto a los plazos de amortización, suelen ser más cortos. Normalmente, entre 20 y 25 años. No obstante, si se cumplen ciertas condiciones, algunos bancos pueden ofrecer hasta 30 años.

Amortización y comisiones

España utiliza el sistema de amortización francésEl sistema de amortización francés es el más utilizado en España. En él, la cuota de amortización se mantiene constante a lo largo de toda la vida del préstamo. Lo que variará será únicamente la parte de intereses que se paguen. Al principio las cuotas incluyen poca amortización de capital y más cantidad de intereses. A media que vaya avanzando, lo que significa que al principio pagaremos más intereses que capitalEl capital en un préstamo hipotecario es el importe real que la entidad bancaria ofrece a crédito al consumidor, excluyendo todo lo relativo a intereses. El capital amortizado es el que ya se ha devuelto y el capital pendiente el que aún queda por liquidar.. Además, algunos bancos cobran comisiones de apertura (en torno al 0,5%) y penalizaciones por amortización anticipada, especialmente en hipotecas a tipo fijo.

Productos vinculados

Los bancos suelen pedir que se contraten productos adicionales para bajar el tipo de interésEl tipo de interés es el porcentaje que se aplica al capital de un préstamo con el objetivo de calcular los intereses que deben abonarse. Puede ser fijo, variable o mixto., como seguros de vida o seguros de hogar. Aunque no son obligatorios, sí son altamente recomendables si queremos mejorar las condiciones.

Requisitos para obtener una hipoteca siendo extranjero

Aquí viene lo más importante: ¿qué necesitamos para que un banco español nos conceda una hipoteca si somos no residentes?

Identificación y documentación

El primer paso es contar con el NIE (Número de Identificación de Extranjero), documento imprescindible para realizar trámites legales y bancarios en España. Si eres español viviendo fuera, el DNI también es válido.

Además, deberemos presentar un certificado de residencia fiscal de nuestro país, el pasaporte en vigor y la documentación que acredite nuestra situación laboral y económica.

Estabilidad laboralEs la seguridad que tienen una persona sobre la conservación de su puesto de trabajo. y capacidad de pago

Los bancos quieren garantíasLa garantía hipotecaria es el derecho que tiene la entidad de quedarse con el bien hipotecado si no cumplimos con lo acordado en el préstamo hipotecario.. Por eso, normalmente exigen demostrar ingresos estables y suficientes para afrontar la cuota hipotecaria, que no debería superar el 30-35% de nuestros ingresos mensuales. Para ello, deberemos facilitar contratos laborales, declaraciones fiscales, extractos bancarios y cualquier otro documento que evidencie nuestra solvencia.

Historial crediticio

También es fundamental contar con un buen historial crediticio en nuestro país de residencia. El banco analizará si hemos cumplido con nuestros pagos en otros créditos o préstamos.

Edad y otros requisitos

Debemos ser mayores de 18 años y, por lo general, el límite máximo para finalizar el pago de la hipoteca es no superar los 75 años.

Aunque no siempre es obligatorio, sí es muy aconsejable abrir una cuenta bancaria en España para facilitar las transferencias y el pago de cuotas,

Gastos de la hipoteca para extranjeros

Comprar una casa en España no solo implica el pago del precio de la vivienda y la cuota mensual de la hipoteca. También existen varios gastos extra que debemos tener muy presentes.

Gastos de compra y formalización

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): para viviendas de segunda mano, este impuesto varía entre el 6% y el 10% del valor más alto entre la compra y la tasación, según la comunidad autónoma.
• IVA: en viviendas nuevas, el IVA es del 10% (6,5% en Canarias).
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): entre el 0,5% y el 1,5% del precio de compra.
• Notaría: entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble.
• Registro de la Propiedad: entre el 0,1% y el 0,25%.
• Gestoría: aproximadamente 300 euros.

Gastos relacionados con la hipoteca

• Comisión de apertura: normalmente un 0,5% del importe financiado.
• Seguros vinculados: seguro de daños obligatorio, y seguro de vida opcional, pero recomendado.

Impuestos por ser propietario no residente

Si compramos una vivienda en España pero no somos residentes, debemos pagar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Esto se aplica tanto si alquilamos la casa como si no. Si no la alquilamos, el impuesto se calcula sobre una renta ficticia basada en el valor catastral, que suele representar entre el 1,1% y el 2% del valor catastral, con un tipo impositivo del 24% para no residentes fuera de la UE y 19% para residentes en la UE, Islandia o Noruega.

También está el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBIEl Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es una tasa municipal que grava anualmente la propiedad de una finca. Es el propietario quien tiene la obligación de abonar el importe, que se estimará en función del valor catastral de la propiedad.), un tributo anual que varía según la localidad.

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¿Te animas a dar el paso y a comprar tu vivienda en España? Ahora que tienes toda la información, estás más cerca de hacerlo realidad. Recuerda que lo importante es preparar bien toda la documentación, saber cuáles son los gastos y encontrar la mejor oferta. ¡Que nada te detenga para disfrutar de tu casa de ensueño bajo el sol del Mediterráneo!