Conoce los 3 tipos de contrato de arras que existen

Uno de los trámites más habituales a la hora de comprar una vivienda es el contrato de arrasCantidad de dinero que se entrega al vendedor como garantía de que se realizará la compraventa de la vivienda., un documento que establece el compromiso entre el comprador y el vendedor antes de que se formalice definitivamente la operación de compraventa.

Funciona como un acuerdo preliminar entre el comprador y el vendedor, donde se paga una cantidad inicial (las arras) como garantíaLa garantía hipotecaria es el derecho que tiene la entidad de quedarse con el bien hipotecado si no cumplimos con lo acordado en el préstamo hipotecario. de que ambas partes cumplirán con los términos del acuerdo. 

Sin embargo, hay que tener en cuenta que existen diferentes tipos de arras y que cada uno de ellos tiene implicaciones diferentes en caso de que alguna de las partes no cumpla con lo acordado.

Pero, ¿qué son exactamente las arras? ¿Qué tipos de arras existen? A continuación, te explicamos detalladamente cuáles son los tipos de arras que existen, las implicaciones de cada tipo de contrato y cómo puedes reclamar en caso de que se produzca un incumplimiento por la otra parte. 

¿Qué son las arras?

Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal de su compromiso para la compra de una propiedad. Este dinero tiene un valor simbólico y sirve para garantizar que ambas partes cumplirán con el contrato de compraventa.

En otras palabras, funcionan como una especie de «fianza» que establece un compromiso legal entre ambas partes. Al firmar el contrato, el comprador se compromete a pagar el precio acordado y el vendedor a transferir la propiedad en las condiciones acordadas.

Pero las arras también funcionan como una especie de «garantía» de que la transacción se llevará a cabo, de manera que si alguna de las partes decide romper el acuerdo sin una causa justificada, deberá enfrentarse a las consecuencias legales establecidas en el contrato de arras.

Tipos de arras

Principalmente, existen tres tipos de arras que pueden incluirse en un contrato de compraventa: arras confirmatorias, arras penales y arras penitenciales. 

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son las más comunes. Un tipo de señal que se utiliza para confirmar el compromiso de ambas partes en la compraventa. El comprador entrega una cantidad de dinero como adelanto del precio de la propiedad, que posteriormente es descontada del precio total a la hora de firmar la escrituraLa escritura es un documento público firmado ante un notario y autorizado por este, que da fe de su contenido y lo habilita para que sea inscrito en el Registro de la Propiedad detallando todas las características de la operación y vivienda. de compraventa.

El principal objetivo de las arras confirmatorias es garantizar que ambas partes cumplan con el contrato para evitar las consecuencias legales. Si el comprador rehúsa de la compra, perderá la cantidad abonada. Y si es el vendedor el que decide no seguir adelante con la venta, deberá devolver la cantidad entregada por el comprador, además de una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que, en caso de incumplimiento, puede exigirse el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, tal y como establece el artículo 1124 del Código Civil.

Arras penales

Las arras penales tienen una función más punitiva, es decir, se establecen como una especie de sanción para la parte que incumpla el contrato. Si es el comprador quien incumple el contrato, perderá las arras entregadas. Y si es el vendedor, deberá devolver el doble de la cantidad recibida a la firma.

Lo que se busca es garantizar que ambas partes cumplan con el acuerdo, ya que las penalizaciones por incumplimiento son mayores que en el caso de las arras confirmatorias. 

Además, en caso de que la parte perjudicada decida no continuar con la compraventa, puede reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato y exigir una indemnización por los daños ocasionados.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales o de desistimiento son las más flexibles de las tres, ya que permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato sin necesidad de justificar el incumplimiento.

Si el comprador decide no seguir adelante con la compra, perderá la cantidad abonada como arras, pero no tendrá ninguna obligación adicional. En caso de que sea el vendedor el que desista del contrato, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida en concepto de arras.

¿Qué debe incluir un contrato de arras?

Para evitar problemas o malentendidos entre las partes, es importante que el contrato de arras incluya todas las condiciones de la compraventa, siendo recomendable que sea revisado por un profesional para que todo quede perfectamente claro y no haya lugar a interpretaciones erróneas.

• Datos personales de las partes: nombre, apellidos, identificación y otros datos relevantes tanto del comprador como del vendedor.
• Descripción de la propiedad: deben detallarse la ubicación, las características y la situación legal del inmueble que se va a vender.
• Precio y condiciones de pago: especificar el precio acordado por la propiedad y cómo se realizará el pago, así como la cantidad entregada como arras.
• Plazo para la firma de la escritura de compraventa: el contrato de arras debe establecer una fecha límite para la formalización de la compraventa en escritura pública.
• Consecuencias del incumplimiento: en función del tipo de arras, deben especificarse las consecuencias que tendrán ambas partes en caso de incumplir el acuerdo.

¿Cuánto se paga por un contrato de arras?

En la mayoría de los casos, el pago de las arras suele ser del 10% del precio de compraventa de la propiedad. Sin embargo, puede variar dependiendo de lo que acuerden ambas partes. 

Por lo general, el pago suele realizarse en dos partes: una cantidad en el momento de firmar el contrato de arras y otra cantidad antes de la firma de la escritura de compraventa.

Dicha cantidad será descontada del precio total de la propiedad, por lo que no deben considerarse como un pago extra, sino como un adelanto.

¿Cuándo se firma el contrato de arras?

El contrato de arras se firma antes de formalizar la compraventa en escritura pública. Generalmente, se firma cuando ambas partes ya han acordado las condiciones de la operación, pero antes de que se solicite la hipoteca y se realice la escritura pública de compraventa.

El plazo entre la firma del contrato de arras y la escritura pública suele ser de entre uno y tres meses, dando tiempo al comprador para solicitar la hipoteca.

¿Cómo reclamar por un incumplimiento en el contrato de arras?

En caso de que alguna de las partes no cumpla con el contrato de arras, puede reclamarse de dos formas:

1. Vía amistosa: lo más recomendable es intentar resolver el problema por la vía amistosa, enviando un burofax a la otra parte para exigir el cumplimiento del contrato. 
2. Vía judicial: si no se logra llegar a un acuerdo, puede presentarse una demanda judicial para exigir el cumplimiento del contrato o reclamar los daños y perjuicios.

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