Contrato de arras confirmatorias: qué es y cómo funciona

La compra de una vivienda es un proceso complejo lleno de aspectos legales y administrativos que deben realizarse correctamente. En este proceso uno de los trámites más importantes es el contrato de arrasCantidad de dinero que se entrega al vendedor como garantía de que se realizará la compraventa de la vivienda. confirmatorias, que actúa como garantíaLa garantía hipotecaria es el derecho que tiene la entidad de quedarse con el bien hipotecado si no cumplimos con lo acordado en el préstamo hipotecario. de que la operación se cumplirá a rajatabla.

A continuación, te explicamos con detalle qué son las arras confirmatorias, qué deben incluir y cómo deben ser redactadas.

¿Qué son las arras confirmatorias?

Las arras confirmatorias son un acuerdo entre el comprador y el vendedor, donde el comprador debe entregar una cantidad de dinero como señal o anticipo del precio final, sirviendo como garantía de que la transacción se llevará a cabo.

Si alguna de las partes incumple el acuerdo, la otra parte puede exigir el cumplimiento o resolver el contrato, y solicitar una indemnización por los daños y perjuicios sufridos, en cuyo caso las arras pueden ser utilizadas como parte de la compensación.

¿Qué debe incluir el contrato de arras confirmatorias?

El contrato de arras confirmatorias tiene importantes implicaciones legales, por lo que debe cumplir con ciertos requisitos para tener plena validez jurídica.

1. Identificación de las partes: el contrato debe incluir los datos completos del comprador y del vendedor, tales como nombre, apellidos, DNI o NIE, dirección, etc.
2. Descripción del inmueble: el contrato debe especificar claramente la propiedad que se va a comprar, incluyendo la dirección, las características del inmueble, la superficie y cualquier otra información relevante que permita identificarlo.
3. Precio y forma de pago: en el contrato debe detallarse el precio acordado para la compraventa y la forma de pago. Además, se debe indicar cuánto se va a pagar y el porcentaje que representa con respecto al precio total (generalmente entre un 5% y un 10%).
4. Plazo para formalizar la compraventa: normalmente, se establece un plazo máximo para formalizar la compra del inmueble, que no suele exceder de los 6 meses.
5. Consecuencias del incumplimiento: el contrato debe especificar las consecuencias de un posible incumplimiento por parte de cualquiera de las partes. Por ejemplo, si el comprador incumple, perderá las arras y si es el vendedor el que no cumple, deberá devolver las arras al comprador junto con los intereses correspondientes.
6. Firma de ambas partes: para que el contrato sea válido, debe ser firmado por ambas partes, preferiblemente ante notario para que tenga plena validez jurídica.

¿En qué se diferencian las arras confirmatorias de las penales?

Los tipos de contratos de arras más comunes son las arras confirmatorias, las arras penitenciales y las arras penales. A continuación, explicamos las diferencias clave que existen entre ellas:

Arras confirmatorias vs arras penitenciales

Las arras penitenciales son aquellas que permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato sin que la otra parte pueda exigir su cumplimiento. Con lo cual, el comprador o el vendedor tiene derecho a romper el contrato y a recuperar las arras entregadas, sin necesidad de dar explicaciones ni asumir consecuencias más allá de la devolución del dinero.

En cambio, las arras confirmatorias no permiten la rescisión unilateral del contrato. En este caso, ambas partes se comprometen a cumplir con lo pactado, y el incumplimiento puede conllevar consecuencias graves, como el pago de una indemnización.

Arras confirmatorias vs arras penales

Las arras penales tienen como objetivo penalizar el incumplimiento de cualquiera de las partes. Si una de las partes no cumple con su obligación, deberá pagar una penalización adicional a la otra parte. 

Suelen ser utilizadas cuando se quiere dar un incentivo para que ambas partes cumplan con el contrato, ya que el incumplimiento puede dar lugar a una compensación extra más allá de la pérdida de las arras.

En cambio, las arras confirmatorias no están pensadas como una penalización. En lugar de eso, actúan como un anticipo del precio final, y su incumplimiento no implica el pago de una penalización, sino la pérdida de las arras por parte del comprador o la devolución junto con intereses en caso de incumplimiento del vendedor.

¿Cómo se hace un contrato de arras confirmatorias?

Aunque no es obligatorio hacerlo ante notario, es recomendable que el contrato de arras confirmatorias se formalice en una escrituraLa escritura es un documento público firmado ante un notario y autorizado por este, que da fe de su contenido y lo habilita para que sea inscrito en el Registro de la Propiedad detallando todas las características de la operación y vivienda. pública, ya que esto le aporta mayor seguridad jurídica y evita posibles malentendidos entre las partes.

El proceso es sencillo, pero es importante que se tengan en cuenta ciertos detalles:

• Primero, es importante que ambas partes estén de acuerdo con los términos del contrato, incluyendo el precio, las condiciones de pago y el plazo para la formalización de la compraventa. 
• A continuación, se redacta el documento en el que deben incluirse todos los elementos mencionados anteriormente.
• Es muy importante que se especifiquen claramente las consecuencias de un posible incumplimiento para evitar disputas en el futuro. 
• Además, es recomendable que ambas partes firmen el contrato en presencia de testigos o ante un notario para garantizar su plena validez legal.

¿Qué hacer ante un incumplimiento de arras confirmatorias?

Si alguna de las partes incumple el contrato de arras confirmatorias, la otra parte puede exigir el cumplimiento del acuerdo o resolver el contrato y solicitar una indemnización por daños y perjuicios. 

En cualquier caso, es recomendable enviar una notificación formal a la parte incumplidora, preferiblemente por medio de burofax o carta certificada, para dejar constancia del incumplimiento.

Si la parte incumplidora no rectifica, el siguiente paso es acudir a la vía judicial para exigir el cumplimiento del contrato o, si se prefiere, resolver el acuerdo y solicitar una indemnización.

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