¿Se puede pedir hipoteca para comprar un piso heredado?

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En algunos casos, heredar una vivienda puede despertar sentimientos encontrados. Por un lado, recibimos un bien que puede llevar aparejado cierto valor sentimental. Por otro lado, no siempre tenemos claro qué hacer con esa casa que ahora es de varias personas y que, muchas veces, termina convirtiéndose en un auténtico dolor de cabeza si no se gestiona bien.

Imagina que tres hermanos heredan el piso de sus padres y uno de ellos quiere quedarse con la vivienda, pero no dispone del dinero suficiente para pagar la parte que corresponde a los demás. ¿Qué opciones tenemos? ¿Cómo funciona una hipoteca para estos casos? ¿Qué impuestos y trámites conlleva? ¿Y si el piso ya tiene una hipoteca?

A continuación, te explicamos todo lo que necesitas saber si quieres pedir una hipoteca para comprar un piso heredado, de manera que puedas tomar la mejor decisión.

¿Qué pasa cuando se hereda un piso hipotecado?

El artículo 1003 del Código Civil establece que: «El heredero responde de todas las cargas de la herencia, incluso con sus bienes propios». Con lo cual, no solo heredamos la propiedad, sino que también asumimos sus cargas y deudas.

Para que el préstamo pase a nuestro nombre, debemos hacer un trámite llamado subrogaciónLa subrogación de una hipoteca se realiza cuando procedemos a modificar alguna de las condiciones del préstamo previamente pactadas para mejorarlas. Podemos hacer una subrogación para trasladar la hipoteca a otra entidad financiera o transmitir las obligaciones del préstamo y el bien inmueble a otra persona. hipotecaria, que consiste básicamente en cambiar el titular de la hipoteca del fallecido y ponerlo a nuestro nombre.

¿Y si la vivienda heredada tiene dos titulares? Por ejemplo, si tus padres eran copropietarios y ambos firmaron la hipoteca, al fallecer uno, el heredero recibe la parte proporcional de la deuda. Si hay un avalista, este sigue respondiendo por la parte de la deuda que reste.

Eso sí, debes saber que muchas hipotecas están vinculadas a un seguro de vida que, en caso de fallecimiento, liquida la deuda pendiente. Si es nuestro caso, la aseguradora pagará al banco y la vivienda pasará a los herederos libre de cargas. En caso contrario, tendremos que asumir la deuda.

No obstante, siempre existe la posibilidad de renunciar a la herencia para no asumir las deudas o aceptar la herencia a beneficio de inventario, de manera que nuestras deudas personales no respondan por la deuda heredada.

¿Se puede pedir una hipoteca para comprar un piso heredado?

La respuesta es sí, pero hay que tener en cuenta algunos matices. Cuando heredamos una vivienda con más herederos, lo normal es que se convierta en una copropiedad. Cada uno tiene un porcentaje. Si uno de nosotros quiere quedarse con toda la vivienda, debe comprar su parte a los demás, es decir, una extinción de condominio. Y, claro, no siempre tenemos el dinero para hacerlo.

Solicitar una hipoteca para comprar un piso heredado funciona casi igual que pedirla para comprar cualquier otro inmueble. El banco revisará nuestra solvencia económica, ingresos, deudas, edad, avales y valor del inmueble.

No obstante, hay que tener en cuenta que la hipoteca no cubrirá el 100% del valor de la vivienda, solamente el porcentaje que necesitamos comprar. Por ejemplo, imaginemos que heredamos un piso valorado en 200.000 € entre cuatro hermanos. Cada uno tiene un 25%. Si queremos comprar la parte de los otros tres, tendremos que adquirir el 75% de la vivienda. En este caso, el banco concederá la hipoteca tomando como referencia ese 75%, no el valor total del piso.

Además, los bancos financian hasta el 80% del valor de tasaciónLa tasación se refiere a la acción que permite determinar o estimar a la persona o a la entidad interesada en un bien, su precio o valor. En el caso hipotecario, es la valoración del inmueble y debe hacerse por un profesional o empresa homologada por el Banco de España. o compraventa (el menor de los dos). Por lo tanto, nosotros debemos aportar de nuestro bolsillo el resto: mínimo el 20% de la parte a comprar, más los gastos de compraventa, notaría, registro e impuestos (que normalmente son de un 10% adicional).

¿Cómo comprar un piso de herencia?

Lo primero es formalizar la herencia. Todos los herederos deben aceptar la herencia ante notario y firmar la escrituraLa escritura es un documento público firmado ante un notario y autorizado por este, que da fe de su contenido y lo habilita para que sea inscrito en el Registro de la Propiedad detallando todas las características de la operación y vivienda. de adjudicación. Mientras no se haga esto, legalmente la casa sigue perteneciendo al fallecido, así que no se puede vender ni comprar nada.

Una vez que la herencia está aceptada, la vivienda pasa a ser de todos los herederos en condominio. A partir de aquí, uno de los herederos puede proponer comprar su parte de los demás.

¿Cómo se determina el precio? Lo más justo es hacer una tasación profesional para conocer el valor real de mercado. Luego, cada parte proporcional se paga a los herederos que venden su parte.

Al igual que cualquier operación inmobiliaria, el pago se formaliza mediante escritura de compraventa. Aquí es donde se puede solicitar una hipoteca para financiar la compra. El banco ingresa el dinero a los vendedores y se firma la nueva titularidad.

¿Cómo solicitar una hipoteca para comprar un piso heredado?

Si el piso tiene hipoteca previa, puede hacerse una subrogación para mantenerla y ampliar capitalEl capital en un préstamo hipotecario es el importe real que la entidad bancaria ofrece a crédito al consumidor, excluyendo todo lo relativo a intereses. El capital amortizado es el que ya se ha devuelto y el capital pendiente el que aún queda por liquidar.. Pero si tienes que pedirla desde cero, a continuación te explicamos los pasos a seguir:

1. Tener claro cuánto necesitamos pedir

Lo primero es definir qué parte vamos a comprar. No sirve de nada pedir 200.000 € si solo necesitamos 90.000 €. Cuanto más ajustada sea la cifra, más fácil será que el banco la apruebe.

2. Reunir documentación

El banco nos pedirá:

DNI de todos los implicados.
Escritura de aceptación de herencia.
Nota simpleLa nota simple es un documento oficial emitido por el Registro de la Propiedad donde consta la situación actual de una propiedad en particular, especialmente las cargas que posee el inmueble en el momento de la solicitud. La obtención de la nota simple es un trámite imprescindible cuando estamos realizando la compra de una vivienda. del Registro de la Propiedad.
Tasación actualizada del inmueble.
Contrato de compraventa de las partes indivisas.
Justificantes de ingresos: nóminas, declaración de la renta, contratos laborales, etc.
Certificados de deuda pendiente, en caso de que el piso ya tenga hipoteca.

3. Estudio de solvencia

El banco revisará nuestra capacidad de pago. Lo ideal es que la cuotaLa cuota es la parte periódica y proporcional que se paga por haber contratado un préstamo hipotecario. Una parte de la cuota se destina al pago de los intereses y otra a la amortización del capital adeudado. mensual no supere el 30-35% de nuestros ingresos netos. Por ejemplo, con un sueldo de 2.000 € netos/mes, la cuota no debería pasar de 700 €.

4. Firma del préstamo

Si todo está correcto, el banco redactará la oferta vinculante con las condiciones, que se firmará ante notario junto con la escritura de compraventa de las partes heredadas.

¿Qué trámites tiene que hacer el banco y cuáles los herederos?

Ahora bien, ¿quién hace qué en todo este proceso? El banco y los herederos tienen tareas bien diferenciadas.

Trámites de los herederos

Obtener el certificado de defunción (en el Registro Civil).
Solicitar el certificado de últimas voluntades y el testamento (en el Ministerio de Justicia).
Firmar la escritura de aceptación de herencia ante notario.
Pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Recuerda que la hipoteca pendiente se deduce de la base imponible. Si heredamos una casa de 250.000 € con 50.000 € de hipoteca, tributamos por 200.000 €.
Pagar la plusvalía municipal, si corresponde.
Registrar la nueva titularidad de la vivienda.

Trámites del banco

Estudiar la viabilidad de la hipoteca.
Valorar la tasación y determinar el importe a financiar.
Redactar la oferta vinculante con todas las condiciones.
Gestionar la firma ante notario.
Hacer efectivo el pago a los otros herederos.

¿Cómo encontrar la mejor hipoteca para comprar un piso heredado?

En la práctica, pedir una hipoteca suele ser una de las soluciones más viables para mantener la propiedad familiar, pero también implica asumir una deuda, gastos de notaríaLos gastos de notaría son aquellos que se pagan al notario en concepto de honorarios cuando necesitamos su intervención., impuestos y el mantenimiento de la vivienda. Por eso, a veces, lo más práctico es vender la vivienda y repartir el dinero entre todos. Todo depende de nuestra situación económica.

Con lo cual, si nos encontramos en este dilema, es conveniente que te informes bien, eches cuentas y, si hace falta, pidas consejo a un asesor financiero.

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