Tipos de interés hipotecarios explicados: fijo, variable y mixto

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Una de las decisiones financieras más importantes que muchos tomaremos a lo largo de nuestra vida es la de contratar una hipoteca. Un compromiso que, en la mayoría de los casos, se prolongará durante dos o tres décadas. Por eso, si queremos evitar sorpresas desagradables en el futuro, es fundamental conocer bien los tipos de hipotecas en España y cómo funcionan los tipos de interés hipotecarios.

¿Sabes realmente cómo afecta el tipo de interésEl tipo de interés es el porcentaje que se aplica al capital de un préstamo con el objetivo de calcular los intereses que deben abonarse. Puede ser fijo, variable o mixto. hipotecario a la cuotaLa cuota es la parte periódica y proporcional que se paga por haber contratado un préstamo hipotecario. Una parte de la cuota se destina al pago de los intereses y otra a la amortización del capital adeudado. mensual? ¿Cuál es la diferencia entre el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE)? Y la pregunta del millón: ¿qué es mejor, una hipoteca fija, variable o mixta?

¿Cómo influye el tipo de interés hipotecario?

El tipo de interés hipotecario es el precio que pagamos por el dinero que nos presta el banco para comprar nuestra vivienda. Es como si la entidad bancaria nos alquilara su dinero, nosotros lo usamos y, a cambio, pagamos un interés, que se calcula en base al capitalEl capital en un préstamo hipotecario es el importe real que la entidad bancaria ofrece a crédito al consumidor, excluyendo todo lo relativo a intereses. El capital amortizado es el que ya se ha devuelto y el capital pendiente el que aún queda por liquidar. prestado. Por eso, cada pequeña variación en ese porcentaje puede tener un impacto importante en nuestra cuota mensual.

Imagina que pides una hipoteca de 150.000 euros a devolver en 25 años. Si el tipo de interés es del 2% fijo, nuestra cuota será siempre la misma. Pero si tenemos un interés variableEl interés variable es un tipo de interés que resulta de la suma de un Índice de referencia, generalmente el EURIBOR, con un diferencial previamente pactado con el banco. y el euríbor sube medio punto, podríamos acabar pagando cientos de euros más al año.

Además, debemos mencionar dos conceptos clave: el TIN y la TAE.

El Tipo de Interés Nominal (TIN) es el porcentaje “puro” que se aplica al capital prestado.
La Tasa Anual Equivalente (TAE) añade al TIN otros gastos asociados, como comisiones o vinculaciones, ofreciéndonos una visión más realista del coste total de la hipoteca.

¿Qué tipos de interés hipotecarios existen?

A la hora de contratar una hipoteca, uno de los aspectos que más debemos valorar es el tipo de interés. Y es que, según la opción que elijamos, la cuota puede mantenerse estable o ir variando con el tiempo.

En España, existen actualmente tres tipos de interés hipotecarios: el fijo, el variable y el mixto. Cada uno con sus ventajas y desventajas que debemos conocer para saber cuál es la que mejor se ajusta a nuestra situación personal y a nuestra tolerancia al riesgo.

Además, cada tipo de interés funciona de una manera diferente y está influenciado por diferentes factores del mercado, como el euríbor. Por eso, es importante entender qué implica cada opción.

Tipo de interés fijoEl interés fijo es un tipo de interés que se mantiene igual durante toda la vida del préstamo, por lo que la subida o bajada de los índices de referencia no le afectan.

Las hipotecas a tipo fijo son, como su nombre indica, aquellas en las que el interés se mantiene inalterable durante toda la vida del préstamo. Dicho de otro modo: pase lo que pase con el euríbor, la inflación o la economía mundial, nosotros pagaremos siempre la misma cuota.

Esta estabilidad tiene un valor incalculable para quienes prefieren dormir tranquilos sin sobresaltos. A cambio, el interés inicial suele ser más alto que en una hipoteca variable, y los plazos de amortizaciónLa amortización es el sistema mediante el cual se ha previsto liquidar una deuda en pagos parciales. pueden ser algo más cortos. Por ejemplo, mientras que una hipoteca variable puede firmarse a 30 o 35 años, en una fija es habitual que se limite a 20 o 25.

Imaginemos que contratamos una hipoteca fija de 200.000 euros al 2,5% a 20 años. Sabremos desde el primer día que la cuota será siempre la misma: ni un euro más, ni uno menos. Esta previsibilidad es perfecta para presupuestar nuestros gastos familiares sin sustos de última hora.

Eso sí, debemos valorar bien si nos compensa pagar un interés algo más elevado a cambio de esa seguridad. A veces, un interés fijo puede salir más caro a largo plazo si el euríbor permanece bajo durante muchos años. En este sentido, conviene analizar nuestra situación económica, la estabilidad de nuestros ingresos y, por supuesto, nuestras preferencias personales.

Tipo de interés variable

Las hipotecas a tipo variable se encuentran vinculadas a un diferencialEl diferencial en el ámbito hipotecario se refiere al porcentaje que la entidad bancaria añade al índice de referencia utilizado -Euribor- para fijar el precio del préstamo. Es una variable con margen de negociación. Un préstamo a tipo de interés tiene forma de: Euribor + 0,75%. Esto quiere decir que, si el Euribor está en un 0,25%, la tasa de acordado con el banco y a un índice de referenciaEl Índice de Referencia es una información que consultan las entidades bancarias para calcular el tipo de interés aplicado a los préstamos hipotecarios que ofertan. Los índices de referencia públicos más conocidos son el EURÍBOR y el IRPH., siendo el euríbor el más habitual en España. Con lo cual, nuestras cuotas pueden ir subiendo y bajando conforme vaya evolucionando este índice.

Por regla general, las hipotecas variables suelen ofrecer un tipo de interés inicial más bajo que las fijas. Sin embargo, esa ventaja inicial viene acompañada de cierto riesgo, ya que nadie puede garantizar cuánto subirá o bajará el euríbor en el futuro.

Además, es habitual que durante el primer año se pacte un interés fijo promocional. Por ejemplo, un 1,5% durante los primeros 12 meses, para después pasar a euríbor + 1%. Si el euríbor está en negativo o muy bajo, podemos disfrutar de cuotas muy asequibles. Pero si el euríbor se dispara, nuestras mensualidades también.

Tipo de interés mixtoEl interés mixto es un tipo de interés que divide el préstamo hipotecario en dos etapas: una donde se aplicará un tipo de interés fijo y otra donde se aplicará un tipo de interés variable. (EURIBOR + Diferencial).

La hipoteca mixta combina lo mejor de los dos mundos: durante un periodo inicial, que suele ser de entre 5 y 10 años, pagaremos un interés fijo, que posteriormente se convertirá en variable.

Una opción que puede resultar atractiva para aquellos que buscan estabilidad en los primeros años, cuando el esfuerzo económico suele ser mayor, pero no descartan beneficiarse de posibles bajadas del euríbor en el futuro.

Eso sí, hay que tener en cuenta que esta fórmula mixta puede volverse en contra si el euríbor sube mucho cuando llegue el tramo variable. Por tanto, es recomendable hacer cálculos para saber si la opción mixta encaja con nuestra estrategia financiera.

¿Cuál es el mejor tipo de interés hipotecario en mi caso?

No existe una respuesta única. Cada caso es único y lo ideal es comparar bien todas las opciones antes de decidir.

En primer lugar, debemos valorar nuestra capacidad de asumir riesgos. Si preferimos saber exactamente cuánto pagaremos cada mes y no queremos sorpresas, una hipoteca fija puede ser nuestra mejor aliada. Si, en cambio, no nos importa que la cuota fluctúe y queremos pagar menos al principio, la variable puede resultar más económica.
Otro punto clave es nuestra situación económica. ¿Tenemos ingresos estables? ¿Esperamos que nuestros ingresos aumenten con los años? ¿Contamos con un colchón de ahorroPoder aportar ahorros por valor del 20% del valor de la vivienda más un 10% para los gastos de la operación. por si la cuota aumenta de forma inesperada?
El importe de la vivienda y el plazo de amortización también influyen. Por norma general, cuanto más largo sea el plazo, más interesante puede ser una hipoteca variable si se espera que el euríbor baje. Sin embargo, si no queremos vivir pendientes de la evolución de los mercados, la hipoteca fija nos dará más tranquilidad.
Es recomendable que la cuota mensual de la hipoteca nunca supere el 30% de nuestros ingresos netos. Y, por supuesto, tendremos que tener ahorrado, como mínimo, un 20% del valor de compra de la vivienda, más entre un 10% y un 15% para cubrir los gastos de formalización, impuestos y notaría.

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Como puedes ver, elegir bien el tipo de interés hipotecario es una decisión que marcará nuestra vida durante muchos años. Por eso, es muy importante informarse, comparar y negociar para firmar con la seguridad de estar tomando la mejor decisión.

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