Vender piso para comprar otro: ¿cómo debo hacerlo?

Cambiar de casa es un proceso que puede ser tan emocionante como estresante, especialmente cuando tenemos que vender nuestro piso para poder comprar otro. Una operación que, además de implicar una serie de trámites legales y financieros, también requiere una meticulosa planificación para garantizar que ambas transacciones se lleven a cabo sin contratiempos. 

Además de la evaluación y preparación del piso actual para la venta, la búsqueda y la elección de la nueva vivienda, es fundamental coordinar las fechas de cierre de ambas transacciones para evitar solapamientos o vacíos en la ocupación. Así como gestionar todos los trámites relacionados con la financiación, los seguros y la mudanza. 

En este sentido, realizar una planificación adecuada y contar con el asesoramiento de profesionales del sector puede ayudar a reducir el estrés y a que el cambio de hogar sea mucho más sencillo.

No empieces la casa por el tejado

En estas situaciones, es normal que muchas personas se pregunten: ¿qué debo hacer primero, vender mi piso actual o buscar uno nuevo? Aunque puede resultar tentador empezar a buscar la nueva vivienda antes de vender la actual, lo más recomendable es vender primero el piso que tenemos.

Poner nuestro piso a la venta primero nos proporcionará una visión clara de cuánto dinero podremos invertir en nuestra nueva casa. Valora la opción de contratar a un tasador profesional o utilizar herramientas de valoración online para obtener una estimación precisa.

De lo contrario, nos arriesgamos a enamorarnos de una propiedad que puede terminar vendiéndose antes de que tengamos el dinero para comprarla o para la que puede que no tengamos suficiente.

Además, tener ya el dinero de la venta disponible nos colocará en una posición más ventajosa a la hora de negociar el precio de la nueva casa. 

Cómo crear el anuncio para vender tu piso

Publicar un anuncio es fundamental para atraer compradores interesados a tu propiedad. Por eso, es importante que sea atractivo y que contenga toda la información relevante.

• Descripción detallada: incluye detalles sobre el tamaño del piso, número de habitaciones, características especiales (como terraza o jardín) y la ubicación. 

• Fotografías de alta calidad: asegúrate de que las imágenes sean de alta resolución y estén bien iluminadas. Incluso puedes valorar la opción de contratar a un fotógrafo profesional.
• Precio realista: establece un precio competitivo basado en la valoración de tu propiedad. Un precio demasiado alto puede disuadir a los compradores, mientras que uno demasiado bajo puede perjudicarte a la hora de comprar tu nueva vivienda.

¿Se puede vender un piso con hipoteca?

Sí, puedes vender un piso que todavía tiene una hipoteca pendiente. Para ello, existen varias opciones:

• Liquidar la hipoteca: lo ideal es utilizar los fondos de la venta de tu piso para pagar la hipoteca pendiente. En este caso, el comprador emite dos cheques: uno para pagar la hipoteca y otro para ti como vendedor. La entidad bancaria se encarga de cancelar la hipoteca y entregar un certificado de deuda cero.
• SubrogaciónLa subrogación de una hipoteca se realiza cuando procedemos a modificar alguna de las condiciones del préstamo previamente pactadas para mejorarlas. Podemos hacer una subrogación para trasladar la hipoteca a otra entidad financiera o transmitir las obligaciones del préstamo y el bien inmueble a otra persona. de hipoteca: si no puedes saldar la hipoteca completamente con la venta, puedes valorar la subrogación, que te permitirá transferir la hipoteca existente al nuevo comprador.
• Hipoteca puente: si necesitas tiempo para vender tu propiedad antes de comprar la nueva, una de las mejores soluciones es hacer una hipoteca puente. De esta forma, podrás financiar la compra de tu nuevo hogar mientras sigues esperando la venta del anterior.

¿Qué documentación necesito para vender un piso y comprar otro?

Para vender un piso, es necesario reunir una serie de documentos. Si puedes ir haciéndolo antes, agilizarás considerablemente la venta cuando llegue el momento:

Documentos necesarios para la venta

• Título de propiedad: la escrituraLa escritura es un documento público firmado ante un notario y autorizado por este, que da fe de su contenido y lo habilita para que sea inscrito en el Registro de la Propiedad detallando todas las características de la operación y vivienda. de la propiedad que demuestra que eres el titular de la misma.
• Certificado de eficiencia energética: documento obligatorio que muestra la clasificación energética de la vivienda.
• Certificado de deuda del préstamo hipotecarioEl préstamo hipotecario es una operación reflejada en un contrato mediante la que una entidad financiera facilita una determinada cantidad de dinero al interesado para la adquisición de un inmueble, usando este último como garantía en el caso de incumplimiento de las obligaciones de devolución.: documento que confirma el saldo pendiente de la hipoteca.
• Último recibo del IBIEl Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es una tasa municipal que grava anualmente la propiedad de una finca. Es el propietario quien tiene la obligación de abonar el importe, que se estimará en función del valor catastral de la propiedad.: Impuesto sobre Bienes Inmuebles que debes tener al día.
• Certificado de Inspección Técnica del Edificio (ITE): solo si el edificio tiene más de 30 años.

Documentos recomendables

• Actas de la comunidad de propietarios: últimos documentos que reflejan la situación administrativa y económica del edificio.
• Nota simpleLa nota simple es un documento oficial emitido por el Registro de la Propiedad donde consta la situación actual de una propiedad en particular, especialmente las cargas que posee el inmueble en el momento de la solicitud. La obtención de la nota simple es un trámite imprescindible cuando estamos realizando la compra de una vivienda. del registro de la propiedad: documento que acredita la situación legal de la propiedad.
• Recibos de suministros: facturas de servicios como agua, electricidad y gas para mostrar que no hay deudas pendientes.

Definir el presupuesto para la nueva casa

Una vez que hayas vendido tu piso, el siguiente paso es definir el presupuesto para tu nueva vivienda, incluyendo también los gastos de la compra.

Cálculo del presupuesto

• Valor de venta: basado en la venta de tu piso, calcula cuánto dinero tendrás disponible para la compra. No olvides descontar los gastos de la venta, como las comisiones inmobiliarias y los impuestos.
• Gastos de compra: se trata de los impuestos de transmisión, los gastos notariales y cualquier otro gasto que tenga que ver con la contratación de la hipoteca, pudiendo representar en torno al 12% del precio del inmueble.
• Simulación de hipoteca: si necesitas financiación, realiza simulaciones con nuestra herramienta ¿Qué vivienda me puedo permitir? para saber cuánto podrías pagar cada mes y qué condiciones serían más favorables para ti.

Llega el momento de empezar a buscar

Una vez que hayas puesto tu piso venta y hayas empezado a recibir ofertas, es hora de empezar a buscar tu nuevo hogar:

• Establece tus prioridades: define qué características son imprescindibles para tu nuevo hogar, como el número de habitaciones, la ubicación y otros aspectos importantes.
• Utiliza portales inmobiliarios: navega por los diferentes portales inmobiliarios para encontrar propiedades que se ajusten a tus criterios. Puedes ajustar los filtros de búsqueda para ver solo aquellos inmuebles que cumplan con tus requisitos.
• Visitas y comparaciones: programa visitas a las propiedades que más te interesen y compáralas. No dudes en hacer preguntas sobre el estado del inmueble, el vecindario y cualquier otra cuestión importante.

La reinversión en vivienda habitual

Si estás vendiendo tu vivienda habitual para comprar otra, podrías beneficiarte de una exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual.

• Exención del IRPF: el dinero de la venta de tu vivienda habitual puede estar exento de impuestos si lo reinviertes en la compra de una nueva vivienda en el plazo de dos años.
• Compra antes de vender: puedes comprar tu nueva casa antes de vender la tuya y aún así beneficiarte de la exención, siempre que completes la venta dentro del período estipulado.
• Reinversión parcial: si el nuevo hogar tiene un precio menor al de la venta, únicamente la cantidad reinvertida estará exenta de IRPF.

Como puedes ver, vender un piso para comprar otro es un proceso que requiere de mucha planificación y de una buena gestión para que el proceso sea más sencillo y menos estresante, desde valorar y poner a la venta nuestra propiedad hasta definir nuestro presupuesto para la nueva vivienda. 

Por eso, siempre es recomendable trabajar con profesionales para que podamos contar con la ayuda necesaria en caso de que surja cualquier inconveniente. De esta forma, podremos vender y mudarnos a nuestro nuevo hogar sin problemas.

Encuentra la mejor hipoteca para ti con Hipotuca

Como ya hemos explicado, para tener una visión clara de cuánto puedes invertir en tu próxima casa, siempre es recomendable vender tu piso primero. Tener el capitalEl capital en un préstamo hipotecario es el importe real que la entidad bancaria ofrece a crédito al consumidor, excluyendo todo lo relativo a intereses. El capital amortizado es el que ya se ha devuelto y el capital pendiente el que aún queda por liquidar. de la venta te coloca en una posición ventajosa para negociar el precio de la nueva propiedad. Asegúrate de valorar tu piso de manera adecuada y preparar un anuncio atractivo para facilitar la venta.

Una vez que conozcas el valor de venta de tu piso, podrás definir mejor tu presupuesto para la nueva vivienda, teniendo en cuenta todos los gastos relacionados con la compra, como impuestos, honorarios notariales y posibles comisiones. 

En cualquier caso, si necesitas financiación adicional, puedes descubrir qué hipoteca puedes contratar a través de Hipotuca y comparar las mejores opciones del mercado. Gracias a nuestros simuladores, podrás comparar diferentes opciones y elegir la que mejor se adapte a tu situación financiera.

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