En una versión muy simplificada… cuando estás contratando un préstamo hipotecarioEl préstamo hipotecario es una operación reflejada en un contrato mediante la que una entidad financiera facilita una determinada cantidad de dinero al interesado para la adquisición de un inmueble, usando este último como garantía en el caso de incumplimiento de las obligaciones de devolución. y la entidad te propone una rebaja del tipo de interésEl tipo de interés es el porcentaje que se aplica al capital de un préstamo con el objetivo de calcular los intereses que deben abonarse. Puede ser fijo, variable o mixto. o del diferencialEl diferencial en el ámbito hipotecario se refiere al porcentaje que la entidad bancaria añade al índice de referencia utilizado -Euribor- para fijar el precio del préstamo. Es una variable con margen de negociación. Un préstamo a tipo de interés tiene forma de: Euribor + 0,75%. Esto quiere decir que, si el Euribor está en un 0,25%, la tasa de si cumples con unas determinadas condiciones o si les contratas otros productos además de la hipoteca, te están ofreciendo una “hipoteca bonificada”.
En principio la entidad intenta que seas un cliente más relevante para ella porque consigue ofrecerte más productos y tú puedes acceder a unas condiciones de precio para tu hipoteca más ventajosas. Es lo que algunos llaman “win-win” o “aquí ganamos todos”.
La clave va a estar en saber si los productos que te ofrecen realmente te interesan, si el ahorroPoder aportar ahorros por valor del 20% del valor de la vivienda más un 10% para los gastos de la operación. es relevante y si no existen otras entidades que tengan un precio igual de ventajoso, sin que este dependa de tener contratados otros productos.
Entender qué son los productos bonificados requiere una lectura un poco más profunda y eso te permitirá defender mejor tus intereses negociar tu hipoteca.
Lo que dice la Ley sobre los productos bonificados
Las bonificaciones bancarias han sido un término polémico, al menos para el Tribunal Superior de Justicia Europea (TJUE) desde el 2014. Se planteaba un problema al que España no reaccionó hasta el año 2019, cuando estableció la conocida Ley 5/2019 o Ley Hipotecaria.
Al aplicarse la nueva Ley Hipotecaria se dejó fuera a muchos consumidores que habían comprado en años anteriores, ya que solo se aplica a los contratos que se firmaron a partir del 16 de junio de 2019.
Cuando entró en vigor esta Ley, no obstante, también quedó abierta una ‘pequeña puerta trasera’ que no hizo que el sistema cambiará como se esperaría, sino que dio pie a la aplicación de la tradicional picaresca española por parte de las entidades financieras; a la que los servicios de intermediación inmobiliaria actuales más sofisticados han dado una respuesta a la altura.
La obligatoriedad del seguro se mantiene, pero ahora puedes contratarlo con quien quieras
Desde la reforma hasta hoy las cosas han cambiado mucho: el único seguro que es obligatorio en la actualidad se encuentra regulado en el artículo 10 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril y es el seguro de hogar contra daños.
Los bancos pueden tratar de tentar o condicionar al comprador, no obstante, para que contrate un seguro de vida o de protección de pagos para garantizar el cobro de la deuda.
Pueden ofrecer propuestas, y lo harán de hecho, pero no estás obligado a contratar nada adicional con la entidad que no sea un requerimiento legal.
¿Cuál es la diferencia ahora respecto a las anteriores bonificaciones hipotecarias?
Antes de la reforma de la Ley Hipotecaria 05/2019, publicada en el BOE, los bancos podían obligar a los interesados a contratar productos adicionales al préstamo hipotecario y vinculados con la entidad como condición para acceder a la financiación que ofrecían.
Ahora, no estás obligado a contratar los servicios o productos financieros que te propongan, aunque, eso sí, la propuesta de financiación sin productos bonificados siempre es más costosa que la que no te vincula al banco.
En resumen, el banco no nos puede obligar a contratar un producto con ellos, pero sí penalizar con peores condiciones si no nos acogemos a sus bonificaciones hipotecarias.
En cualquier caso, debes saber que el banco está obligado a mostrarte una propuesta detallada de financiación hipotecaria con y sin productos bonificados. Esto nos garantiza el derecho a realizar las comparaciones para encontrar la hipoteca que mejor interés y condiciones nos ofrezca.
¿Cómo funcionan las hipotecas bonificadas?
Las entidades financieras juegan con dos elementos para realizar una propuesta hipotecaria: el tipo de interés y el diferencial. Generalmente el T.I.N.es el que se vuelve más flexible y bajo cuantos más productos bonificados contratemos con la entidad, lo que se traduce con una mayor vinculación comercial con ella, que no siempre sale rentable.
Se llega fácilmente a la conclusión de que la reforma legal hipotecaria y la picardía bancaria ha forzado al comprador final a consumir más información financiera para poder gestionar e invertir bien su dinero y/o solicitar servicios de intermediación hipotecaria para evitar malas y, lo peor de todo, vinculantes experiencias.
Puede que al contratar algún producto bonificado obtengamos un descuento en el interés de la hipoteca, pero es probable que el coste de este sea superior al que obtengas con otras propuestas del mercado. También es posible que, a la larga, un producto bonificado no resulte competitivo, restando margen de ahorro y aumentando el endeudamiento.
Ventajas y desventajas de los productos bonificados
Como ventaja, si estabas interesado en alguno de los productos bonificados propuestos en la hipoteca y tiene buen coste, saldrás ganando. Pero eso no es algo que suceda habitualmente, a menos que estemos ojo avizor con cada detalle, lo que nos lleva de nuevo a la necesidad de intermediación inmobiliaria para proteger al comprador.
Los inconvenientes pueden llegar con la aceptación de una propuesta de contratación de productos bonificados que no necesitamos o no son interesantes por no ser competitivos, ya que la cancelación de uno de esos productos o el no cumplimiento de alguna de las condiciones, conllevan la pérdida de la bonificaciónLa bonificación es un descuento que se aplica al importe total de lo que una persona debe abonar por el bien o servicio que quiere adquirir. En el préstamo hipotecario, las bonificaciones nacen de servicios adicionales que se contratan con la entidad para recibir un descuento en los tipos de interés aplicables al propio préstamo., lo que puede echar por tierra todo el ahorro conseguido.
¿Qué productos bonificados suelen proponerse junto a la hipoteca?
Los productos bonificados que más suelen ofertarse al contratar una hipoteca suelen ser:
- Domiciliación de la nómina con la entidad.
- Contratación de un seguro de hogar, vida o protección de pagos.
- Contratación y/o uso de tarjetas de crédito o de débito.
- Suscripción a un plan de pensiones.
- Contratación de depósitos bancarios.
- Participaciones en fondos de inversión.
De todos estos productos, que varían en función de la entidad, los tres primeros son los más frecuentes.
Aspectos que debes tener muy claros sobre las bonificaciones bancarias
Antes de decidir si es buena idea acogerse a una oferta hipotecaria con productos bonificados es necesario tener controlada la siguiente información para no pillarnos los dedos:
Obligaciones del banco para ofertar productos bonificados
Un aspecto a tener siempre en el punto de mira es el de las obligaciones legales que recaen sobre las entidades financieras:
- Mostrarnos una propuesta detallada de préstamo hipotecario con productos bonificados y sin ellos.
- Explicarnos todo lo relacionado al diferencial y tipo de interés propuesto en cada una de las ofertas de manera clara.
- En el caso de que estemos interesados y la operación sea viable, realizarnos una oferta vinculante que tenga al menos 10 días de duración, igualmente expuesta de manera minuciosa.
Obligaciones del comprador en las hipotecas bonificadas
También el comprador en este tipo de hipotecas adquiere una serie de obligaciones de las que debe ser consciente:
- La vinculación adicional con la entidad bancaria para conseguir mejores condiciones puede conllevar permanencias que varían en función de las políticas de una y otra.
- La cancelación de productos bonificados antes del tiempo pactado conlleva penalización.
Leer muy bien el contrato y entender toda la letra pequeña es una garantíaLa garantía hipotecaria es el derecho que tiene la entidad de quedarse con el bien hipotecado si no cumplimos con lo acordado en el préstamo hipotecario. para no llevarnos disgustos. Para estar seguros de que el ahorro en intereses de la hipoteca es verdaderamente relevante, habrá que hacer cálculos de lo que suponen los productos bonificados y compararlos con los que podríamos encontrar en el mercado.
Ahora ya conoces las reglas del juego.
