Hipotecas al 90%: requisitos, bancos y ahorro necesario

Tabla de Contenidos

Si estás valorando comprar casa y ya has investigado opciones como la hipoteca 100 o las hipotecas sin entrada, seguramente te hayas dado cuenta de que uno de los mayores retos no siempre está en pagar la cuotaLa cuota es la parte periódica y proporcional que se paga por haber contratado un préstamo hipotecario. Una parte de la cuota se destina al pago de los intereses y otra a la amortización del capital adeudado. mensual, sino en reunir el ahorroPoder aportar ahorros por valor del 20% del valor de la vivienda más un 10% para los gastos de la operación. inicial que exigen los bancos. En ese contexto, las hipotecas al 90% se han convertido en una alternativa muy atractiva para quienes tienen ingresos estables y solvencia, pero todavía no han logrado ahorrar todo el capitalEl capital en un préstamo hipotecario es el importe real que la entidad bancaria ofrece a crédito al consumidor, excluyendo todo lo relativo a intereses. El capital amortizado es el que ya se ha devuelto y el capital pendiente el que aún queda por liquidar. necesario para cubrir la entrada.

En el mercado inmobiliario actual, uno de los mayores obstáculos para acceder a la propiedad no es solo la cuota mensual, sino la barrera de entrada que supone el ahorro previo. Tradicionalmente, las entidades bancarias limitan su financiación al 80% del valor de tasaciónLa tasación se refiere a la acción que permite determinar o estimar a la persona o a la entidad interesada en un bien, su precio o valor. En el caso hipotecario, es la valoración del inmueble y debe hacerse por un profesional o empresa homologada por el Banco de España. o compraventa. Sin embargo, las hipotecas al 90% han ganado terreno como una solución viable para aquellos que, teniendo solvencia, no disponen de la totalidad del capital inicial requerido.

¿Qué es una hipoteca al 90% y por qué es una opción demandada?

Una hipoteca al 90% es un préstamo hipotecarioEl préstamo hipotecario es una operación reflejada en un contrato mediante la que una entidad financiera facilita una determinada cantidad de dinero al interesado para la adquisición de un inmueble, usando este último como garantía en el caso de incumplimiento de las obligaciones de devolución. en el que el banco financia el 90% del valor del inmueble, exigiendo al comprador aportar únicamente el 10% restante como entrada, además de los gastos asociados a la compraventa.

Esta opción es cada vez más demandada porque el aumento del coste de la vida, el precio de la vivienda y la subida de los alquileres dificultan que muchas familias y jóvenes puedan ahorrar el 20% del valor del inmueble, además del importe adicional destinado a impuestos y gastos. En este contexto, acceder a un 10% extra de financiación puede marcar la diferencia entre comprar una vivienda ahora o tener que esperar varios años más.

Requisitos principales para acceder a una financiación del 90%

Financiar por encima del estándar del 80% supone un mayor riesgo para la entidad financiera. Por ello, los criterios de concesión son más estrictos y se centran en varios pilares clave.

Solvencia económica y estabilidad laboral

El banco necesita garantíasLa garantía hipotecaria es el derecho que tiene la entidad de quedarse con el bien hipotecado si no cumplimos con lo acordado en el préstamo hipotecario. de que el préstamo será devuelto. Se valoran positivamente los contratos indefinidos con cierta antigüedad, la progresión profesional y la pertenencia a sectores con baja tasa de desempleo. En el caso de los autónomos, suele exigirse una trayectoria de ingresos consolidada y declaraciones fiscales saneadas.

Capacidad de endeudamiento: El límite del 35%

Independientemente del porcentaje financiado, la cuota hipotecaria, sumada a otros préstamos o deudas, no debe superar normalmente entre el 30% y el 35% de los ingresos netos mensuales de la unidad familiar. Si una hipoteca al 90% hace que superes este umbral, lo habitual es que la operación no sea aprobada.

El perfil del solicitante: Jóvenes y funcionarios

Existen perfiles a los que los bancos están más dispuestos a conceder una financiación superior al 80%. Los funcionarios, por su elevada estabilidad laboralEs la seguridad que tienen una persona sobre la conservación de su puesto de trabajo., y los jóvenes con capacidad de crecimiento económico a largo plazo suelen ser dos de los perfiles más atractivos para este tipo de hipotecas de alta financiación.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas al 90% en la actualidad?

Aunque la oferta hipotecaria general sigue moviéndose alrededor del 80%, algunas entidades pueden llegar al 90% o incluso más en función del perfil del cliente, la tasación, la existencia de avales públicos o la negociación individual. La línea de avales del ICO sigue operativa a través de múltiples entidades adheridas, entre ellas Banco Santander, BBVA, Ibercaja, Abanca, CaixaBank, Sabadell, Bankinter, MyInvestor, ING y Kutxabank.

En la práctica, muchas de estas condiciones no siempre aparecen publicadas de forma visible en la web comercial del banco. En muchos casos, la posibilidad de conseguir una hipoteca al 90% depende del análisis del expediente, de la capacidad de negociación y del encaje del perfil con las políticas de riesgo de cada entidad.

El ahorro necesario: No olvides los gastos de compraventa

Uno de los errores más habituales es pensar que con una hipoteca al 90% solo hace falta tener ahorrado el 10% del valor de la vivienda. En realidad, el comprador también debe asumir los gastos de compraventa y los impuestos, como el ITP en vivienda usada o el IVA en obra nueva, además de notaría, registro y otros costes de formalización.

Por eso, aunque consigas financiar el 90% del precio del inmueble, lo habitual es que todavía necesites contar con aproximadamente entre un 20% y un 22% del valor total de la operación para poder comprar con seguridad.

Alternativas para alcanzar el 90% de financiación

Si el banco no ofrece el 90% de forma directa, existen distintas vías legales y financieras que pueden ayudarte a alcanzar ese nivel de financiación.

Avales públicos y el Programa ICO para jóvenes

El Gobierno de España mantiene una línea de avales del ICO para facilitar el acceso a la primera vivienda a jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo. Esta línea puede cubrir hasta el 20% del préstamo, o hasta el 25% en viviendas con determinada calificación energética, permitiendo que la financiación pueda llegar al 100% del menor valor entre tasación y compraventa. El plazo para formalizar estos préstamos finaliza el 31 de diciembre de 2025, aunque puede ampliarse hasta el 31 de diciembre de 2027 en función de la demanda.

Ayudas autonómicas para la primera vivienda

Además de los avales estatales, algunas comunidades autónomas han impulsado ayudas específicas para facilitar el acceso a la vivienda habitual, especialmente en jóvenes. En Hipotuca ya se analiza, por ejemplo, el caso de Cataluña, donde las ayudas públicas están enfocadas precisamente a reducir la barrera de entrada para compradores solventes pero con poco ahorro acumulado.

La figura del avalista o la doble garantía

Otra alternativa para conseguir una hipoteca al 90% es aportar un avalista personal, normalmente un familiar cercano, o recurrir a una doble garantía hipotecaria. En este segundo caso, se utiliza otra vivienda libre de cargas como respaldo adicional para que el banco acepte superar el límite tradicional del 80%.

Ventajas e inconvenientes de las hipotecas de alta financiación

Solicitar una hipoteca con una financiación superior a la estándar puede ser una gran oportunidad, pero también implica asumir más riesgo.

Beneficios: Menos ahorro previo y acceso temprano a la vivienda

La principal ventaja de las hipotecas al 90% es que reducen la necesidad de ahorro inicial. Esto permite que personas con buenos ingresos, pero con pocos años de ahorro acumulado, puedan acceder antes a una vivienda propia y dejar de depender del alquiler durante más tiempo.

Riesgos: Cuotas más altas y mayor exposición al mercado

Cuanto mayor es el capital prestado, mayor será también el coste total del préstamo y más elevada la cuota mensual. Además, existe una mayor exposición a las variaciones del mercado. Si el valor de la vivienda baja en los primeros años, puede darse una situación en la que la deuda pendiente se acerque demasiado al valor real del inmueble.

La importancia de la tasación en la concesión del 90%

En algunos casos, la financiación del 90% no se consigue porque el banco tenga un producto específico, sino porque el valor de tasación resulta superior al precio de compraventa. Si la entidad concede hasta el 80% sobre la tasación y esta es más alta que el precio que realmente pagas, el importe prestado puede llegar a cubrir el 90% del precio de compra o incluso algo más.

Este punto es clave, porque demuestra que no siempre se trata de una hipoteca “especial”, sino de cómo se estructura la operación y de cómo encajan los números entre tasación, compraventa y riesgo bancario.

Cómo negociar con el banco para superar el límite del 80%

Para conseguir ese 10% adicional, la forma en que se presenta el perfil marca una gran diferencia. Contar con estabilidad laboral, pocos endeudamientos, capacidad de ahorro y productos vinculados puede ayudar a mejorar la propuesta ante el banco.

También puede ser útil presentar la operación con toda la documentación financiera bien ordenada y demostrar claramente que la cuota resultante seguirá siendo sostenible a largo plazo.

El papel estratégico de los brokers hipotecarios

Uno de los caminos más habituales para conseguir una hipoteca al 90% es acudir a un intermediario hipotecario o broker. Su valor está en que trabajan con un volumen alto de operaciones y pueden acceder a condiciones que no siempre están disponibles para un cliente particular que negocia directamente con una oficina bancaria.

Esto no significa que siempre consigan mejores condiciones, pero sí que, en operaciones complejas o con necesidades de financiación superiores al 80%, suelen tener más capacidad para mover el expediente y encontrar una entidad que valore mejor el perfil.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas al 90%

¿Tienen un tipo de interésEl tipo de interés es el porcentaje que se aplica al capital de un préstamo con el objetivo de calcular los intereses que deben abonarse. Puede ser fijo, variable o mixto. más alto?
Generalmente sí. Como el banco asume más riesgo, es frecuente que aplique un tipo algo superior o exija más vinculaciones.

¿Es obligatorio contratar un seguro de vida?
No siempre es obligatorio por ley, pero sí puede ser una exigencia práctica habitual del banco para aprobar una financiación superior al 80%.

¿Puedo pedir el 90% para una segunda residencia?
Es muy difícil. En segundas viviendas, lo habitual es que la financiación máxima se sitúe claramente por debajo, normalmente entre el 60% y el 70%.

Claves para elegir la mejor hipoteca al 90% según tu perfil económico

Antes de solicitar una hipoteca al 90%, conviene analizar bien tu situación financiera y comparar distintas opciones.

Analiza tu estabilidad
Asegúrate de que tus ingresos son recurrentes y de que puedes asumir una cuota más elevada sin comprometer tu margen mensual.

Compara el TAE
No te fijes únicamente en el porcentaje financiado. Revisa el coste total del préstamo, las comisiones, las vinculaciones y el impacto de los seguros.

Explora los avales públicos
Si eres joven o encajas en alguno de los supuestos de ayudas públicas, esta puede ser una de las mejores vías para lograr financiación alta en mejores condiciones.

Consulta todas las alternativas disponibles
Si una entidad rechaza la operación, eso no significa necesariamente que no puedas conseguirla con otra. Cada banco aplica criterios distintos y no todos valoran igual el mismo perfil.

Financiar el 90% de tu vivienda es una decisión estratégica que exige equilibrio entre la necesidad de compra y la responsabilidad financiera a largo plazo. Con la información adecuada y una comparación realista de escenarios, puede ser una herramienta muy útil para superar la barrera del ahorro y acceder antes al mercado inmobiliario.

Hipotuca: encuentra la hipoteca que mejor encaja contigo

Si estás buscando una hipoteca al 90%, en Hipotuca puedes analizar tu caso de forma 100% online y comparar qué opciones encajan realmente con tu perfil. Además de consultar el Centro de Recursos para resolver dudas sobre financiación, entrada, avales o gastos de compraventa, también puedes utilizar herramientas como ¿Qué hipoteca puedo contratar?, ¿Puedo mejorar mi hipoteca? y ¿Qué vivienda me puedo permitir? para tomar una decisión más informada, rápida y sin intermediarios humanos