Qué impuestos se pagan por una casa de segunda mano

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Comprar una casa es, probablemente, la decisión financiera más importante de tu vida. Sin embargo, muchos compradores cometen el error de fijarse únicamente en el precio de venta que aparece en los portales inmobiliarios. Para evitar sorpresas de última hora, es vital entender que el coste real de una vivienda de segunda mano incluye una serie de impuestos y gastos adicionales que pueden sumar entre un 10% y un 12% al precio del inmueble.

En esta guía te explicamos de forma clara y directa todo lo que necesitas saber para presupuestar tu compra con éxito y sin depender de intermediarios.

Por qué es fundamental calcular los impuestos antes de buscar tu vivienda

La planificación financiera es la clave de una compra inteligente. Saber exactamente cuánto vas a pagar en impuestos te permite definir un presupuesto real y evitar que la operación se caiga en el último momento por falta de liquidez.

Muchos bancos financian, por lo general, hasta el 80% del valor de compra o tasaciónLa tasación se refiere a la acción que permite determinar o estimar a la persona o a la entidad interesada en un bien, su precio o valor. En el caso hipotecario, es la valoración del inmueble y debe hacerse por un profesional o empresa homologada por el Banco de España., aunque existen opciones como la hipoteca 90 o incluso financiación superior en determinados perfiles. Esto significa que los gastos e impuestos deben salir de tus ahorrosPoder aportar ahorros por valor del 20% del valor de la vivienda más un 10% para los gastos de la operación. . No calcular estos importes correctamente podría significar que la casa de tus sueños está, en realidad, fuera de tu alcance financiero actual.

El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): El gasto principal

A diferencia de las viviendas de obra nueva, que tributan por IVA, las casas de segunda mano están sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este es el gasto más importante al que te enfrentarás.

¿Qué es el ITP y cómo afecta a las viviendas usadas?

El ITP es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, lo que significa que el porcentaje a pagar varía considerablemente dependiendo de dónde se encuentre la vivienda. Se aplica sobre la transmisión de bienes inmuebles entre particulares.

El Valor de Referencia de Catastro: La nueva base para calcular tus impuestos

Desde enero de 2022, la base imponible del ITP no es necesariamente el precio que pagas por la casa, sino el Valor de Referencia de Catastro. Este valor es el que Hacienda considera que vale la propiedad. Si el precio de compra es superior al valor de referencia, pagarás impuestos por el precio de compra. Si el valor de referencia es superior al precio de compra, Hacienda te exigirá pagar impuestos por ese valor más alto.

Tipos impositivos por Comunidad Autónoma: ¿Cuánto pagarás según donde vivas?

El tipo general del ITP oscila habitualmente entre el 6% y el 10%. Por ejemplo, en Madrid el tipo general es del 6%, mientras que en Cataluña, Comunidad Valenciana o Cantabria suele situarse en el 10%. Es fundamental consultar la tarifa vigente en tu comunidad específica antes de realizar cualquier cálculo.

Bonificaciones y tipos reducidos: Familias numerosas, jóvenes y personas con discapacidad

Casi todas las comunidades ofrecen tipos reducidos (que pueden bajar hasta el 4% o 5%) para ciertos colectivos:

Jóvenes (normalmente menores de 35 o 36 años).
Familias numerosas.
Personas con discapacidad.
Viviendas de Protección Oficial (VPOVivienda de Protección Oficial).

Otros gastos asociados a la compraventa que debes conocer

Además de los impuestos, existen otros costes necesarios para formalizar la propiedad de forma legal y segura.

Notaría: Los aranceles por la escritura pública

Los honorarios de los notarios, conocidos como aranceles, están regulados por el Estado. El coste depende del precio del inmueble, pero suele oscilar entre los 600 € y los 1.000 €. El notario se encarga de dar fe pública de la compraventa, garantizando la seguridad jurídica de la operación.

Registro de la Propiedad: El coste de asegurar tu titularidad

Una vez firmada la escrituraLa escritura es un documento público firmado ante un notario y autorizado por este, que da fe de su contenido y lo habilita para que sea inscrito en el Registro de la Propiedad detallando todas las características de la operación y vivienda., hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad para que conste oficialmente que tú eres el nuevo dueño. El coste también está regulado y suele ser inferior al de la notaría, situándose entre los 400 € y 700 €.

Gastos de gestoría: Tramitación administrativa sin complicaciones

La gestoría se encarga de liquidar los impuestos y llevar los documentos al registro. Aunque puedes hacerlo por tu cuenta, si contratas una hipoteca, la entidad financiera suele exigir que una gestoría realice estos trámites para asegurar que todo se hace correctamente.

Gastos específicos si decides contratar una hipoteca

Si necesitas financiación para tu vivienda de segunda mano, aparecerán algunos conceptos adicionales en tu hoja de gastos.

Tasación oficial: El requisito indispensable para la financiación

Para concederte el préstamo, el banco necesita saber el valor real del inmueble mediante una tasación oficial realizada por una entidad homologada por el Banco de España. Este coste suele rondar los 300 € – 600 € y es uno de los pocos gastos hipotecarios que asume el comprador.

El AJD (Actos Jurídicos Documentados): ¿Quién asume este impuesto actualmente?

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) se aplica a los documentos notariales. Desde la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019, el banco es quien debe pagar el AJD de la hipoteca, así como gran parte de los gastos de constitución de hipoteca. El comprador solo debe pagar estos gastos en lo referente a la escritura de compraventa.

La importancia de la autonomía: Gestiona tu hipoteca sin intermediarios

En el nuevo entorno digital, ya no necesitas asesores comerciales que medien entre tú y el banco. La tecnología te permite analizar directamente si te conviene una hipoteca fija, una hipoteca variable o buscar opciones específicas como una hipoteca funcionarios. Tener el control digital de tus datos te da la libertad de elegir sin presiones externas.

¿Cuánto dinero debes tener ahorrado en total? La regla del 20% + 12%

Para comprar una vivienda de segunda mano con tranquilidad, la recomendación estándar es disponer de un ahorro previo del 32% del valor del inmueble.

20% para la entrada: Ya que la mayoría de bancos financian hasta el 80%.
12% para gastos e impuestos: Para cubrir el ITP, notaría, registro y tasación.

Cómo calcular tu provisión de fondos de forma realista

Si la casa cuesta 200.000 €, deberías tener ahorrados unos 64.000 €. Esta «provisión de fondos» es la cantidad que se queda bloqueada momentáneamente para asegurar que todos los pagos legales se realizan tras la firma.

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Entender los impuestos es el primer paso para una compra exitosa. El segundo es elegir la financiación que mejor se adapte a tu perfil, ya sea buscando mejorar tus condiciones actuales o realizando una subrogaciónLa subrogación de una hipoteca se realiza cuando procedemos a modificar alguna de las condiciones del préstamo previamente pactadas para mejorarlas. Podemos hacer una subrogación para trasladar la hipoteca a otra entidad financiera o transmitir las obligaciones del préstamo y el bien inmueble a otra persona. de hipoteca para ahorrar cada mes. La era de los trámites lentos y los intermediarios ha terminado; hoy, la rapidez y la transparencia están a un solo clic en Hipotuca.