IRPF en la venta de vivienda

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Vender una vivienda no acaba con la firma ante notario. Después de la operación, toca revisar una parte clave: cómo tributa la venta en el IRPF.

Si has obtenido una ganancia patrimonial, es posible que tengas que pagar impuestos en la declaración de la renta. Pero no siempre ocurre así. En algunos casos, la ganancia puede quedar total o parcialmente exenta, por ejemplo si reinviertes en vivienda habitual o si eres mayor de 65 años.

En esta guía verás cuánto se paga por el IRPF en la venta de vivienda, cómo se calcula la ganancia y qué exenciones conviene revisar antes de cerrar una operación.

Qué es el IRPF por la venta de una vivienda

Cuando vendes una vivienda y obtienes una diferencia positiva entre lo que te costó y lo que obtienes al venderla, se genera una ganancia patrimonial. Esa ganancia debe integrarse, con carácter general, en la base imponible del ahorroPoder aportar ahorros por valor del 20% del valor de la vivienda más un 10% para los gastos de la operación. del IRPF.

Por eso no basta con mirar el precio de venta. Lo importante es saber cuánto te queda realmente después de impuestos, sobre todo si tu idea es usar ese dinero para comprar otra vivienda o reorganizar tu situación financiera.

Cómo calcular la ganancia patrimonial en la venta de vivienda

La lógica general es sencilla:

Ganancia patrimonial = valor de transmisión – valor de adquisición

Pero tanto el valor de transmisión como el de adquisición tienen matices importantes. Hacienda distingue ambos conceptos y permite ajustar el cálculo con determinados gastos y tributos inherentes a la operación, además de inversiones o mejoras.

Valor de transmisión

Es el importe real por el que has vendido la vivienda. De ese valor pueden descontarse, en la medida en que los hayas pagado tú como transmitente, los gastos y tributos inherentes a la transmisión. Entre los más habituales pueden estar:

comisión de la agencia inmobiliaria
plusvalía municipal, si la asume el vendedor
otros gastos directamente vinculados a la venta

Valor de adquisición

Es el importe por el que compraste la vivienda en su día. A ese valor se le pueden sumar:

impuestos pagados en la compra
gastos de notaríaLos gastos de notaría son aquellos que se pagan al notario en concepto de honorarios cuando necesitamos su intervención., registro y otros gastos inherentes a la adquisición
el coste de las inversiones o mejoras realizadas en la vivienda

Si el inmueble estuvo alquilado, también hay que tener en cuenta las amortizaciones que correspondan, porque afectan al cálculo fiscal.

La clave aquí es guardar facturas y justificantes. Sin documentación, muchas partidas no podrás defenderlas correctamente ante Hacienda.

Cuánto se paga en el IRPF por vender una vivienda

Una vez calculada la ganancia patrimonial, se aplican los tipos de gravamen de la base del ahorro. La tributación es progresiva: 19% hasta 6.000 euros, 21% entre 6.000 y 50.000 euros, 23% entre 50.000 y 200.000 euros, 27% entre 200.000 y 300.000 euros y 28% a partir de 300.000 euros.

Esto significa que no toda la ganancia tributa al mismo porcentaje. Va pasando por tramos.

Exención por reinversión en vivienda habitual

Esta es una de las exenciones más buscadas, y con razón.

Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en la compra o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, la ganancia patrimonial puede quedar exenta. El plazo es de dos años, contados de fecha a fecha, y puede incluir los dos años anteriores o posteriores a la venta.

Cuándo se aplica de forma total o parcial

Si reinviertes todo el importe obtenido, la exención puede ser total.
Si reinviertes solo una parte, la exención será proporcional.

Además, si en la vivienda vendida todavía quedaba hipoteca pendiente, a estos efectos no siempre se toma como importe total obtenido el precio bruto de venta, sino el valor de transmisión descontando el principal pendiente de amortizarLa amortización es el sistema mediante el cual se ha previsto liquidar una deuda en pagos parciales..

Qué cuenta como vivienda habitual

A efectos de esta exención, se considera que transmites tu vivienda habitual si lo era en ese momento o si lo había sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.

IRPF en la venta de vivienda para mayores de 65 años

Otra exención clave es la aplicable a la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años.

En este caso, la ganancia patrimonial está exenta si se transmite la vivienda habitual y se cumplen los requisitos exigidos. No hace falta reinvertir en otra vivienda para aplicar esta exención.

Además, existe otro beneficio distinto para mayores de 65 años cuando venden otros elementos patrimoniales y reinvierten el importe en una renta vitalicia, con un límite máximo total de 240.000 euros.

IRPF en la venta de una vivienda heredada

Aquí conviene separar dos ideas.

La venta de una vivienda heredada no está exenta por el simple hecho de venir de una herencia. Si al vender se genera una ganancia patrimonial, hay que calcularla igual que en otros inmuebles: comparando valor de transmisión y valor de adquisición.

La diferencia es que, cuando la adquisición fue a título lucrativo, como ocurre en una herencia, el valor de adquisición que se toma en cuenta es el que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En muchos casos, el valor de referencia puede ser relevante como punto de partida si fue el valor aplicable en Sucesiones.

La clave no está en que la vivienda sea heredada, sino en si puedes acogerte o no a alguna de las exenciones generales del IRPF. Es decir: no hay una exención automática por ser heredada, pero sí podrían aplicarse otras exenciones si se cumplen sus requisitos, como las de vivienda habitual o mayores de 65 años en los supuestos que correspondan.

Qué gastos pueden ayudarte a reducir la ganancia

En esta materia conviene ser muy preciso. Más que hablar de “gastos deducibles” en general, lo correcto es pensar en partidas que pueden formar parte del valor de adquisición o minorar el valor de transmisión.

Las más habituales son:

gastos e impuestos inherentes a la compra
gastos inherentes a la venta satisfechos por el transmitente
inversiones o mejoras
amortizaciones, si el inmueble estuvo alquilado

No conviene meter aquí cualquier reparación o gasto de mantenimiento sin revisar antes si realmente tiene encaje fiscal.

Qué revisar antes de vender para no llevarte una sorpresa

Antes de cerrar la operación, conviene revisar al menos estos puntos:

si realmente existe ganancia patrimonial
qué valor de adquisición puedes justificar
qué gastos de venta puedes computar
si puedes aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual
si te afecta la exención por venta de vivienda habitual siendo mayor de 65 años
si, en caso de vivienda heredada, estás tomando correctamente el valor fiscal de adquisición

El impacto fiscal en tu próxima operación inmobiliaria

Entender el IRPF en la venta de vivienda no es solo una cuestión de cumplir con Hacienda. También afecta a tu siguiente paso.

Si vas a vender para comprar otra casa, cambiar de zona o ajustar tu presupuesto, saber cuánto dinero te quedará realmente después de impuestos cambia por completo la operación. No es lo mismo pensar que dispones de todo el importe de la venta que calcular ya desde el principio la parte que puede quedar comprometida fiscalmente.

Qué debes tener en cuenta antes de vender tu vivienda

El IRPF en la venta de vivienda depende de una idea básica: si existe ganancia patrimonial, en principio tributa. Pero a partir de ahí hay matices muy importantes.

La reinversión en vivienda habitual, la venta por mayores de 65 años y el caso de la vivienda heredada pueden cambiar mucho el resultado final. Por eso, antes de vender o de comprometer el dinero de la operación, lo más sensato es hacer números con criterio y revisar si puedes acogerte a alguna exención.

Y si tras la venta estás pensando en comprar otra vivienda, no basta con mirar el precio de venta: conviene analizar la siguiente operación con el capitalEl capital en un préstamo hipotecario es el importe real que la entidad bancaria ofrece a crédito al consumidor, excluyendo todo lo relativo a intereses. El capital amortizado es el que ya se ha devuelto y el capital pendiente el que aún queda por liquidar. neto real que tendrás disponible después de impuestos.

En Hipotuca puedes utilizar herramientas para calcular qué vivienda te puedes permitir y revisar qué nivel de financiación tendría sentido en tu caso antes de dar el siguiente paso. Así no tomas decisiones con una estimación optimista, sino con una visión mucho más realista de tu presupuesto.