El Ratio de FinanciaciónPor lo general, las entidades financian hasta el 80 % del valor de tasación del inmueble en caso de ser la primera vivienda y alrededor del 70 % si es la segunda., la primera puerta que deberás abrir para acceder a una hipoteca.
Es el resultante de dividir el valor de tasaciónLa tasación se refiere a la acción que permite determinar o estimar a la persona o a la entidad interesada en un bien, su precio o valor. En el caso hipotecario, es la valoración del inmueble y debe hacerse por un profesional o empresa homologada por el Banco de España. del inmueble por el importe del préstamo hipotecarioEl préstamo hipotecario es una operación reflejada en un contrato mediante la que una entidad financiera facilita una determinada cantidad de dinero al interesado para la adquisición de un inmueble, usando este último como garantía en el caso de incumplimiento de las obligaciones de devolución. y le servirá a la entidad para determinar si está dispuesta o no a concederte el préstamo que necesitas.
A menor porcentaje de Ratio de Financiación, menos te costará la hipoteca y esto es así porque los bancos estarán arriesgando menos y estarán más dispuestos a ofrecerte el préstamo a una tasa de interés más competitiva. No debes olvidar que el banco pretender ganar dinero a través del interés que te va a cobrar con el préstamo, pero que sobre todo no quiere asumir riesgo de que, en caso de impago, no pueda recuperar el dinero prestado y por ello el Ratio de Financiación es importantísimo para ellos.
Por lo general deberías tener claro 3 niveles de Ratio de Financiación para evaluar el tipo de préstamo que conseguirás:
- Una ratio de financiación inferior o igual al 80%: La mayoría de bancos acceden a ofrecer ese porcentaje de financiación y por tanto hay más competencia y las tasas de interés pueden ser las más favorables.
- Ratio de financiación entre el 80% y el 100%: No todas las entidades ofrecen mayor porcentaje de financiación, así que las que lo hacen están en situación de exigir perfiles solventes, ventas cruzadas de producto y tasas de interés más elevadas.
- Financiación del 100% o más: Está claro que dicha financiación es la que más cuesta de localizar ya que son pocas las entidades que la ofrecen. En esos casos las exigencias de perfil de usuario serán más elevadas y los precios serán menos atractivos. Es posible que algunas entidades incluso limiten el acceso a dicha financiación a colectivos específicos como funcionarios.
Con todo ello ya te habrás dado cuenta de que si no dispones de por lo menos el 20% del valor de la vivienda más el 10% para pagar los gastos asociados a la compraventa, para poder tener acceso a un préstamo hipotecario, los bancos buscarán un mejor perfil o garantíasLa garantía hipotecaria es el derecho que tiene la entidad de quedarse con el bien hipotecado si no cumplimos con lo acordado en el préstamo hipotecario. adicionales y las condiciones que puedan ofrecerte no serán las más competitivas.
Antes de iniciar ningún trámite con un banco y de gastar dinero en una tasación, calcula hasta donde podrías llegar para poder acceder a un nivel de financiación óptimo utilizando un precio de vivienda objetivo o el precio de venta si ya tienes a la vivienda identificada.
El banco finalmente tendrá en cuenta el valor de tasación como valor de referencia y aunque este no debería diferir mucho del precio de compra, sí que puede no coincidir y que podrían darse dos situaciones:
- Valor de tasación por debajo del precio de compra: tendrías menos acceso a la financiación que habías previsto inicialmente y tendrías que evaluar si puedes aportar más dinero i si tienes que incrementar la ratio de financiación… lo cual puede modificar por completo el escenario inicial.
- Valor de tasación por encima del precio de compra: en este caso no siempre tiene porqué suponer una mejora de condiciones o acceder a más financiación, ya que dependerá mucho del tú perfil y tu nivel de solvencia.
Una última cosa a tener en cuenta… los niveles de financiación que conceden los bancos también dependen del uso previsto de la vivienda. Así pues, los niveles más elevados de financiación se darán para primeras residencias, mientras que para segundas residencias o inversiones inmobiliarias darán menos porcentaje de financiación.
