A la hora de comprar una casa, es bastante habitual encontrarse con viviendas que ya tienen una hipoteca. Una situación que puede generar muchas dudas y preocupaciones entre los compradores.

Lo primero que debes saber es que no hay nada que nos impida comprar una casa hipotecada. De hecho, es una opción bastante habitual en aquellos casos en los que el vendedor quiere saldar su deuda y está dispuesto a vender la propiedad a un precio más bajo.

Pero, ¿qué pasa si se compra una casa hipotecada? ¿Qué consecuencias puede tener para nosotros? ¿Cómo podemos gestionar la deuda del vendedor? Preguntas que debemos resolver para poder valorar si realmente nos compensa seguir adelante con la operación.

¿Cómo saber si una casa tiene hipoteca?

Saber si una casa tiene hipoteca está libre de deudas o si tiene una hipoteca u otras cargas pendientes, como impuestos no pagados o embargos, resulta fundamental para evitar futuros problemas legales y financieros

Para ello, puedes solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. Un documento muy sencillo de obtener que contiene toda la información relevante sobre la vivienda, como la titularidad del inmueble y las cargas que tiene asociadas.

Si hay una hipoteca pendiente, se indicará el saldo de la deuda y la entidad financiera con la que se ha contraído. Pero además, podrás confirmar si el vendedor es el propietario legítimo de la vivienda y si puede venderla legalmente sin problemas.

¿Qué pasa si se compra una casa hipotecada?

Si te estás planteando comprar una vivienda con una hipoteca pendiente, es muy importante que tengas claro cuáles son las implicaciones que conlleva.

¿Qué pasa si se compra una casa hipotecada? ¿Tiene el comprador que hacer frente a la deuda? La respuesta es no: tú no serás responsable de la hipoteca del vendedor, pero sí deberás gestionar cómo cancelar esa hipoteca antes de formalizar la compra.

El proceso no es complicado, pero es necesario realizar correctamente todos los pasos. Por eso, para que todo sea legal y evitar sorpresas, es recomendable contar con el apoyo de expertos en la materia, como abogados o asesores inmobiliarios.

¿Cómo comprar una casa con hipoteca?

Actualmente, existen cuatro formas distintas de gestionar la compra de una casa con hipoteca:

Subrogación del préstamo hipotecario

Una de las opciones más habituales es la subrogación hipotecaria, que consiste en transferir la deuda hipotecaria del vendedor al comprador, lo que implica que el comprador asume la hipoteca existente con las mismas condiciones que el propietario anterior. De esta forma, se evitan los costes de cancelación de la hipoteca y los gastos de abrir una nueva. Sin embargo, no siempre es tan sencillo.

  1. El consentimiento del banco: la entidad financiera que mantiene la hipoteca debe estar de acuerdo con la subrogación. Cuando el comprador tiene un perfil financiero similar al del vendedor, no suele haber problema. No obstante, si el banco considera que el comprador no tiene la capacidad económica suficiente para asumir la deuda, puede rechazar la subrogación.
  2. Condiciones de la hipoteca: cuando nos subrogamos a una hipoteca, asumimos tanto la deuda como las condiciones del préstamo, el tipo de interés y el plazo de amortización. Con lo cual, si las condiciones no son tan favorables, puede que sea mejor decantarse por otra opción, como la novación o la cancelación.
  3. Gastos adicionales: la subrogación puede implicar algunos costes, como los impuestos y los gastos de notaría. Además, algunos bancos cobran comisiones por la subrogación, por lo que es importante valorarlo muy bien antes de tomar una decisión.

Novación de hipoteca

La novación de hipoteca es una opción bastante habitual cuando el comprador quiere asumir la deuda existente, pero con otras condiciones. En este caso, se mantiene la misma hipoteca, pero se renegocian algunos términos, ya sea el tipo de interés, el plazo de amortización o el importe de las cuotas mensuales.

Sin embargo, debes tener en cuenta que la entidad financiera tiene que estar de acuerdo con la novación y que pueden cobrarse comisiones por cambiar las condiciones del préstamo.

Cancelación de hipoteca

La cancelación de la hipoteca consiste en saldar la deuda pendiente antes de que el comprador adquiera la propiedad, ya sea mediante el pago total de la deuda o con la venta del inmueble. Una vez que la hipoteca ha sido cancelada, el comprador puede proceder con la compra de la vivienda sin ninguna carga financiera.

Suele ser una opción bastante habitual, ya que ahorra al comprador todas las complicaciones relacionadas con la hipoteca existente. Antes de firmar la escritura de compraventa, el vendedor debe presentar el certificado de cancelación de la hipoteca ante notario.

Descontar la hipoteca del precio de compra

Una opción menos conocida pero igualmente válida es descontar la deuda pendiente de la hipoteca del precio de compra, que puede ser interesante si el vendedor está dispuesto a aceptar la deuda como parte del precio de compra.

En este caso, el comprador retiene del precio de venta la cantidad que queda por pagar de la hipoteca y se encarga de liquidarla directamente con el banco.

¿Cuáles son los gastos de la compra de una vivienda con hipoteca?

Comprar una vivienda con hipoteca implica una serie de gastos adicionales que debemos tener en cuenta para poder planificar nuestro presupuesto. Algunos de estos gastos son comunes en cualquier operación de compraventa, mientras que otros son específicos de los procesos hipotecarios.

  1. Gastos notariales: uno de los pasos imprescindibles al adquirir una vivienda es la firma de la escritura de compraventa ante notario. Los honorarios notariales suelen ser proporcionales al precio de la vivienda, por lo que cuanto más alto sea el precio de la vivienda, más altos serán estos gastos.
  2. Gastos registrales: una vez firmada la escritura, el siguiente paso es inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad. El coste varía dependiendo del valor del inmueble.
  3. Impuestos: además de los gastos notariales y registrales, tendrás que abonar los impuestos correspondientes a la compraventa. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es uno de los más comunes, siendo el porcentaje distinto en función de la comunidad autónoma.
  4. Gastos de tasación: si vas a solicitar una hipoteca para financiar la compra de la vivienda, tendrás que presentar una tasación del inmueble para determinar su valor de mercado.
  5. Comisión de apertura de la hipoteca: algunos bancos cobran una comisión por la apertura de una nueva hipoteca. Un coste que suele oscilar entre el 0,5% y el 1% del importe total del préstamo.
  6. Gastos de subrogación o novación: si decides hacer una subrogación o una novación de una hipoteca existente, deberás asumir los gastos de los trámites, incluyendo los honorarios notariales, los gastos de gestión y, en algunos casos, las comisiones de banco.

 

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En definitiva, aunque comprar una casa hipotecada puede ser una excelente oportunidad para obtener un precio más competitivo, es muy importante que entiendas cómo funciona la hipoteca, las diferentes opciones disponibles y los costes que conlleva.

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